オフィスビルの紹介

 

001ライフコア株式会社のオフィスビルの紹介です。
築29年目を迎えている建物です。それなりの設備セキュリティは備えていますが ・・・・、
このオフィスビル、 私そのものというか、 私の分身というか、
上・中・下 の評価をしてみると、 中 の評価を受ける程度。
悲しいことに、 はっきり言って 華が無いというか、秀でる物を持ち合わせていません。

現在、近隣のオフィスビルは、どこも空室を抱えています。
昔、オフィスビルは儲かり、成功を収めた人の話を良く聞かされたものですが、
今は、苦労話のみが伝わってきます。
需要と供給のバランスが崩れているから、しょうがないと言えばそれまでですが・・・・、

 

私、 小・中・高 おまけに 大学 成績は  常に中を続けてきました。
自慢にはならないですよね( 良い点数を取ろうと努力しても、 いつも中  )。
サッド? 自分の能力の限界を知ったので、ジタバタするのを止めました。 
身の丈に合った生活・無理の無い仕事の継続を粛粛とする事に専念しました。
はっきり言って私 「負け組」です  (自らの能力の低さを意識)・・サッド?。   
とは言え、世知辛い世の中でご飯を食べていかなければならないのです。
しかし、凡人の私に何ができますか?

取り柄は無いけど ただ 中 だけは取り続ける事が出来る、 
普通の人という事実、 この事に気が付きました。
なら、 さらに、 中 を取り続ける事を、ただ、続けよう 

サッド?   でも、  それしか無かったのです。

とはいえ、
何も無くても、 中を取り続けると、結果が伴ってくるものなのです。

オフィスビルなのにずっと満室経営を継続しています。
不思議でしょ?

しかも、 満室なのに、問い合わせも来る・・・・・。

不動産業者さんが、お客さんを連れて来てくれるんですよ。
満室なのに、不動産業者さん・・店長が  推薦してくれるんですよ。

成績 中 しか取れないのに、盤石経営を継続する私の術
不思議でしょ。

先日、ライフコア駅南802号室が6月末で退去する為に
入居者を募集しますと、お願いした件の報告をさせて頂きます。
おかげさまで、駅南802号室 S濃土地 T店長からの紹介で
法人契約で、7月2日からの入居で入居申込頂きました。
T店長、お礼申し上げます。
このお部屋、TイセイプランのKさんも、別のお客さんにクロージングをかけていた矢先に、

T店長に先を越されたそうです。
私に不機嫌そうに報告してくれました、
「いつも一歩遅れちゃう」と、フランクに言える仲有っての事です。
ちなみに、本日もAパマン情報館のS崎さんから、電話を頂いた次第です。

ご協力、 お付き合いしてくれる みな皆様 感謝申し上げます。

2013年06月12日作成 カテゴリ: ライフコア笹口(物件紹介)
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ソーシャルメディア

ソーシャルメディア は  生き残る為に   必要不可欠な物になってきています。

私のツールは

001ソフトバンクの

ULTRA WiFi 4G

ウルトラ ワイファイ フォージー   と

NTTドコモの  Xi

を利用しています。

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私のお気に入りは

ASUSの

nexus7

です。

NTTドコモの Xi を利用していますが、

新潟市 中央区 駅南地区で

LTE  を活用する場合は、

NTTドコモの

Xi   (速・速い)

の方が優れています。理由はライフコア駅南の屋上に NTTドコモの電波塔が有るからです(チャッカリ屋根貸ビジネス) ・ ・ ・ ・  一石二鳥以上  ・ ・ ・ ・

2013年01月07日作成 カテゴリ: その他
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お部屋紹介

新潟駅から徒歩圏の好立地 中央区笹口にある、賃貸マンション ライフコア駅南の一室、 法人契約の903号室が転勤で 6/3 空室(退去)になりました。 2年間利用して頂いた部屋です。こちらの部屋も即入居でる程、 お部屋を 丁寧に使って戴きました。とても綺麗な部屋です。

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すでに、入居申込を頂いており、

6月9日より、法人契約で 入居が決まっている 部屋です。

写真を見てお解り頂けると思われますが、とても綺麗な部屋です。この部屋を、6月4日(本日)から、壁・天井を全て張り替えるリフォームを行い・ハウスクリーニングを行った上で、6月9日を 迎えます リフォーム代は、賃料の2~3か月分はかかります)。

移動の時期は必ず空室期間が発生しますが、この様な綺麗な部屋でも、次に入居される方にの為に万全を期しておけば、次に入居される方も丁寧に使ってくれます。

何よりも、この様に徹底したリフォームを施すと、不動産業者さんが、安心して入居希望者を斡旋してくれます。

退去後にリフォーム代をケチり、入居のタイミングを逃すと、半年~1年 空室になる場合が多く その様なことを考慮すると、20万円近い修繕費を投じても、空室機関が存在しなければ、得と判断するのが私の考えです。

2012年06月04日作成 カテゴリ: 部屋
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春の人事異動

新潟駅から徒歩圏の好立地 中央区笹口にある、賃貸マンション ライフコア駅南の一室、 法人契約の 901号室が転勤で 3/29 空室(退去)になりました。 即入居でる程、 お部屋を 丁寧に使って戴きました。とても綺麗な部屋です。 DSCF0186 DSCF0184

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DSCF0188DSCF0190DSCF0189こちらの部屋の契約は、3月31日までの契約となっていますが、

4月7日より、法人契約で 入居が決まっている 部屋です。

写真を見てお解り頂けると思われますが、とても綺麗な部屋です。この部屋を、4月2日から、壁・天井を全て張り替えるリフォームを行い・ハウスクリーニングを行った上で、4月7日を 迎えます。

リフォーム代は、賃料の2~3か月分はかかります。 「これだけ綺麗な部屋にお金を掛けるとはバカ」 と思う人もおられる方がいるはづです。

移動の時期は必ず空室期間が発生しますが、私の戦術は、このように、稼働率を落しません。  リフォーム代は修繕費として経費計上してしまうため苦になりません。

僅かな経費を惜しみ、入居申込時期を逃し、数カ月間、空室にしておくことがどれ程不利益か皆さんご存知ないようです。

新築とほぼ同じ状況で、次の入居者を迎えることにより、次の入居者も丁寧に使ってくれるという好循環が生まれています。

2012年03月29日作成 カテゴリ: 部屋
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エアコンの不具合

新潟市中央区笹口、新潟駅より至近の場所に賃貸マンション(ライフコア笹口・駅南)等を運営し生計をたてています。賃貸経営を継続しているとテレビCMのうたい文句では無いですが、 「いろんなリスクが、降ってきます。」 

一昨日(H.23.9/21) 、ある部屋の入居者さんから エアコンが不具合(冷房が利かない)との事で連絡を受け、 確認にお邪魔させて戴きました。 その日は 9月下旬にしては肌寒い日で冷房は必要ない日でした。 不具合確認の為、エアコンを冷房の最低温度に設定し作動させるように試みましたが、作動しませんでした。 ちなみに、暖房は作動しました。

この日が寒すぎて、冷房が作動しないように感じうけた節もありましたが、業者さんから確認を得ようという考えの基、 休みの中 本日(9/23) 特別に業者さんに駆けつけて頂き、作動確認をして頂いた訳です。 調査・確認後 冷房を作動させると普通に作動しました。関連する不具合も無かった為、入居者さんに説明・および確認し 、 一件落着 となりました。

エアコン等の電化製品が年数の経過により不具合が生じた場合に 「修理か買換えか ?」 の判断が難しい時代を迎えています。 技術革新の発展が目覚ましいのは皆さんご存知の通りで、常に時代に合った電化製品を使いこなしたいと思うのは皆の考えるところですが、適切な判断を下していかないと いつの間にかお金が消滅してしまいます。たかが、エアコンでと思われるかもしれませんが、一事が万事に繋がっていきます。

エアコンの不具合で、圧縮機の交換等が必要となれば、費用は非常に高いため、新品のエアコン購入より確実に高くなる場合があります(部品交換は 値引きが一切無い) 。 このような例を頭に叩き込みながら、適格に判断し お金の消滅を食い止めていかなければなりません。

2011年09月23日作成 カテゴリ: 新着情報
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リノベーションの考え方 2

リノベーションを行なうからには、 入居者が部屋探しの際の 「絶対条件」 かつ 「これがあれば賃料が上っても良い」 という設備を充実させていかなければなりません。 その為に情報収集を行い、好まれる 間取に変更しなければなりません。 築古物件はリノベーションにより オリジナリティを創出し、 「 建ててから年数が経っているけど中ほぼ新築?  広々していてリーズナブル 」 と判断されるようにし、 築年数の壁を越え、投資に見合う成果を上げなければなりません。    

 

今日、転勤 ・結婚 ・その他の理由による 住み替え・転居で 需要の多い間取りを調べてみると 「 リビングとダイニングがある間取り 」  が人気を集めています。

理由は誰かと一緒にくつろいだり、食事をしたりする空間は、幸せを感じるポイントであることが判明したからです。 

一昔に建てられた集合住宅(50㎡の3DK住宅等)は敬遠去れ勝ちで、同じ広さなら部屋科数は少なくとも広めのユッタリした部屋造りが好まれているようです。  

また、今日の人気を集めている物件は、収納のスペースを確保(ウォークインクローゼット)し、防音性が比較的しっかりしている(RC ?) 物件だそうです。   

 

ライフコア笹口は この様な情報を取り入れ リノベーションを行っています。

 

人事異動

9月を迎えた途端に、不動産やさんから空室の問い合わせが多くなりました。

9月~10月は例年、会社等の定期人事異動(慣例的に定期という意味です)の時期です。インターネットで「人事異動」と検索すると、公官庁の移動掲載を目にすることができます。賃貸マンションを運営する側にとっては空室が増えたり、減ったりで神経を尖らせなければならない時期です。

今のところ、ライフコア笹口・駅南・東明 の入居者から定期異動による転出連絡は入っていませんが、安穏としていられる訳ではありません。よくあるケースは、10月を迎えてから、「定期異動で・・・・」という連絡を受ける事があるからです。

常に、満室に近い状態で管理運営する為には、入居者 ・ 不動産業者 ・ 入居希望者 ・ さん 達から評価を受けていなければなりません。その為には如何したら良いのか ? という事です。     日々の努力を継続していく事(ホームページ上で掲載し行動している事)で 今日評価を得て??  満室経営を継続させて頂いていますが、その事に甘んじづ、さらに研鑽し行動していく事が重要と、私は考えております。

 

余談ですが、日々の日課で、夜明けとともに起床し、その後には1時間程ジョギングを行っていますが、本日は、時折足を止めては、近隣の賃貸マンションの入居率・管理状況・等を調べるように眺めてきました。他の経営状況が気になるのも事実ですが、良い点があったら受け入れようというのが趣旨です。見て回っているうち、入居率の云々の集合住宅にはそれなりの理由があり、それが如実に反映されている事を目の当たりにしてきました。

2011年09月14日作成 カテゴリ: 転勤に関して(情報)
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駐車場 ライン塗装

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新潟市中央区笹口、新潟駅より至近の場所に賃貸マンション(ライフコア笹口・駅南)等を運営し生計をたてています。

賃貸経営は、不労所得のように思う人達が多いようです。しかし、現実はいろいろな雑務が生じてきます ? ? 。 

一般的なオーナーは、管理運営を不動産業者さんに任せきりで、賃料収入の係数管理のみのオーナーが大半をしめるようです。ちなみに、私の父は長年 金融機関に努めてからのオーナー業を行った為、賃料収入の係数管理専門でした。  今日 空室に苦慮するオーナーが多数おられるようですが、私の父も 賃貸物件の経年に伴い空室が増えだしたときには、対処する術を持たないオーナーでした。

楽してお金を得ることが難しい時代に 汗水流さない・知恵も駆使しないオーナーは、「 取引先が優秀な不動産会社で万全を期しているから大丈夫 」 と高をくくっていると大変な目にあいます。賃貸住宅が過剰の今日、築浅物件はそれなりに入居者を斡旋してもらえますが、数年もすると、空き部屋が徐々に増え、 手の施しようがない状況に追い込まれてしまうのが現実です。

では、盤石な経営を行うためにはどうしたらよいのでしょうか?・・・・・満室経営の極意は、定着率を高めていき(転勤以外の退去者を出さない)、入居申込を受ける事です。 そうすれば、年数が経つにつれ満室に近くなっていきます。・・・・・・ 何を戯けたことを言っているのか と思う方も おられると思います。

満室に近い状況で管理運営するには 、 知恵を駆使しながら、オーナー自身 汗水流し・入居者とコミュニケーションを図り 入居者・および お付き合いする不動産業者さんから 住み易い集合住宅と認識して頂き、リーズナブルな物件 と判断して頂かないといけません。その為には、出来る事は自信で行い 入居者にPRしていく事が大事と考えています。

今回、施した駐車場のライン塗装などは、少し知恵を駆使し・やるぞという気力を振るい立たせれば容易に出来ます。近くで施したライン塗装を見るとミミズが這っているように見えますが、利用者の立場になれば 常に整然とラインが施してあり、隣の駐車スペースを明確にしてあると認識してもらえるはずです。・・・・・ T P O (きっちり施さなければならない時には腕の見せ所を発揮するときもあります)・・・を使い分け、入居者・お付き合いする不動産業者さんから指示を得ていく事が重要です。

2011年09月08日作成 カテゴリ: その他, 建物周辺のメンテ
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清掃業者による定期清掃

新潟市中央区笹口 ・ 新潟駅より徒歩数分の好立地にある 1部屋 30.43㎡の1ルーム 賃貸マンション 10階建 ライフコア駅南の床は、硬質樹脂で覆われており、汚れにく 見た目も良く、自慢できるマンションです。日々の手入れは私自身が行っているので清掃レベルの高さは近隣のマンションに比べると群を抜いていると自負できます。

そのように手入れの行き届いているマンションでも、清掃業者による清掃を定期的に導入しています。 

昨日、平成23年9月5日(月)は年数回の定期清掃の日でした。

業者さんが、作業前に私の下に訪れ、打ち合わせをおこない 作業に取り掛かってもらうことになりました。 各階における 床ポリシャーのみを入念に行ってもらう (他は割愛)ということで作業を行ってもらいました。 作業にあたっては、契約書に記載されている作業 云々 を行う事になっていますが、日々の手入れは私自身が行っており、清掃レベルの高さは業者さんより上と自負しています。そのため、手を着けないでも良いと伝えました ( 契約書に記載されている作業云々 行わなかったからといって値下げ・値引き要求は一切行いません。  契約に基づく金額を支払います ・・・ 床ポリシャーのみを入念に行ってもらえれば満足な為 ・・・・・ しかし、・・不満の場合は契約解除に )

リノベーション 506号室 お部屋紹介

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2011年09月01日作成 カテゴリ: 部屋
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