賃貸住宅フェア名古屋

賃貸住宅フェアin名古屋　９月３日（火）

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2013年09月05日作成　カテゴリ: その他, 転勤に関して（情報）
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退去前に次の入居者が決まる、不動産会社との付き合い方

賃貸住宅フェアin名古屋

新潟市中央区、新潟駅から徒歩圏の賃貸マンション「ライフコア笹口」・「ライフコア駅南」といえば、退去前に次の入居者が決まる物件として、密かに有名になっています。
「ライフコア笹口」・「ライフコア駅南」は、　稼働率　ほぼ１００％の状態 を　平成21年春より、4年以上　継続しています。
ちなみに、　本日９月５日現在、「ライフコア笹口」47戸　・　「ライフコア駅南」36戸は、　満室です。
信じられないでしょうが、「ライフコア笹口」は予約の　　入居申込を頂いています。
南向き4階の、9月に退去予定の部屋の予約です。
退去後に、リノベーションを行い、入居は10月（終了後）での入居申込書を頂いています。
何故、　この様な、経営が可能なのか、公開してしまいます。

私は、十数件の不動産会社との付き合いしかしていません。
タイセイプラン（アパマンショップ系列）、　　宮不動産（ミニミニ系列）
葦原企画（エイブル系列）、　アパマン情報館、　　信濃土地（アパマンショップ系列）、
新潟プレハブ（ピタットハウス）、　日本海不動産　　等です。

私のお付き合いする人達には、共通点があります。
羅列してある、不動産会社で、私とコミュニケーションを図る方は、全員転職経験者です。
（世知辛い世の中で、波風を経験してきた方との付き合い方が主流です。　）
この様な人達は、私の話、提案には、耳を傾けてくれるし、
良し悪しを判断する能力が長けているので、結果が直ぐにでます。
双方の利点が合致する関係が出来上がっているので、
ライフコアに空室予定が出たとき、斡旋をお願いに廻ると、
私の好む条件の方のみを、優先的に紹介してくれます。

何故、私の好む条件の方のみを、優先的に紹介してくるかというと？

結果が伴うからです。

・・・・・
私は、転職経験者で、転職したものが味わう境地を知っています。
お付き合いしている、不動産会社の　転職経験者　それぞれが、境地で憂き目にあるような人はいませんが、世の中での、波風を経験してきた方　との以心伝心は　目に見えぬ深いもの があります。
だから、　相談を受ければ、満額の回答を返せるようなお付き合いを続けていますし、　　円滑な、人間関係が構築されているので、　無理な問い合わせは、来ません。
紹介、　問い合わせ、　は、　かなりの確率で　　入居申込・・・・契約へと繋がります。

転職者が、会社に籍を　安定して保つには、順風満帆な経緯をたどってきた人達と　異なる境遇があります。　知る人ぞ知る？・・・・転職者の境地の　常識を理解しているか、いないかで、大きな成果の違いが出ていきます。
私は、お付き合いする、不動産会社の人達に、私への物件に紹介・斡旋をしてくれる目安を解りやすく伝えていますが、　　大事な事は、　石塚の希望する条件を満たしている　人　・　法人を紹介　・　斡旋すれば、　先方が断らない限り、契約に至るという、　相互の信頼関係の確立が、今日の成功に繋がっています。

2013年09月05日作成　カテゴリ: 転勤に関して（情報）
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昭和６０年３月　中央学院大学　商学部商学科　を　卒業し、
絶大なるコネクションの基、地元の食品会社に就職しました。
勤め始めてから5年目のある日、何気なく新聞の求人覧に目を向けると、
大きな、募集広告を出している会社が目に入りました。
１部上場の総合塗料メーカーと言う会社でした。　安易に応募したところ、
会社側から歓迎を受けたので、　お世話になる事に決めてしまいました。
縁があったけど、全くコネクションの無い塗料メーカーに転職した訳です。
こちらの会社には、平成１０年９月まで　お世話になりました。
雇って頂いた間に、　営業としての　能力を身につけさせて戴く　と共に、
転勤族として　　千葉・神奈川に、移り住まさせて頂きました。
この間に習得したいろいろな知識・情報が、　今日の満室経営に繋がっています。
しかし、稼業を継いだのは、平成20年３月からです。
その間、どの様な日々を過ごしてきたかというと
平成１０年１０月からの１年間は失業保険等で、就業せづの日々を送っていました。
その後、収入を得るために、幾つか会社を訪ね歩く事になる訳ですが、
時には、   数年間、 昼間  ペンキ職人をこなし、
夜間　運送会社の仕訳という重労働を　掛け持ちでこなした時期もありました。
ガソリンスタンドで    収入を稼ぐ    という   労働も   数年間こなしました。
転職したものが 陥る ワーキングプアの境地を ひしひしと 体感してきました。
この時期に、かなりの精神力を備え付ながら、
波乱万丈の日々を10年間　送って来ましたが、
平成20年３月に、稼業を継ぐ事になる訳です。
2013年09月05日作成　カテゴリ: 転勤に関して（情報）
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「退去前に次の入居者が決まる不動産会社との付き合い方」
・・・・・　平成２５年上期実績
今の時代に　　「　値下げ　による　価格戦略　」　　　ではなく
ターゲット選定の徹底とﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝで、入居申し込みを頂ました。
その実績は、「値上げ」「値上げ」「値上げ」　の　ｵﾝﾊﾟﾚｰﾄﾞでした。
私を良く知る人は、石塚さんは商売っ気が無いと言ってくれますが、
実績だけを評価すると、「　銭ゲバ　？」
と　　思われてしまいます。
しかし、
私の物件を見て頂ければ、「商売っ気が無い」と納得頂けるはずです。
・・・　　・・・
「ライフコア駅南の利益ｼｽﾃﾑ」について
これは、　私とお付合いする不動産会社が儲かるｼｽﾃﾑですが、
不動産会社対策　として　「石塚と付き合えば儲かる」と
NO1.不動産会社　へ、打ち出した戦略です。
何故か？・・・過去の経緯から、核となる不動産業者との　付合いが
不可欠になると確信し、　そのために繰り出しました。
これは、　私の物件「ライフコア駅南」を稼働率１００％物件として、
粛々と継続させる為に出来上がった、　ｼｽﾃﾑです。
・・・　　・・・　理由は
今から５年前
自主管理を行なっている築20年を超えているファミリー向け賃貸マンション、
ライフコア笹口が、　47戸中　１５戸　空室の　空室率３２％　という状況でした。
対策が　☆　必要で、　☆　如何すれば　☆　良いかと　☆　思案しました。
調べて見て、
如何すれば良いか直ぐに理解してしまいました。
欠点は、不動産会社とのお付合いが乏しい事に気が着きました。
対策は　　簡単でした。
優秀な不動産会社と、お付き合いする事です。
（サラッと　言っていますが、並大抵の事では無いです）
・・・　　・・・　如何したか
私が、　付き合いたいと思う不動産会社へ営業をかけ、
メインの不動産会社に、なってもらうように交渉した訳です。
その際の、　メリットとして、ドル箱物件　「　ライフコア駅南　」を
メインの不動産会社に利益が出るようにリストラを行いました。
・・・　　・・・　如何したか
究極の戦術と自負しているｼｽﾃﾑを提案し実行しました。
・・・　　・・・　如何様なもの？
退去後の入居申し込み者で新たに契約を結ぶ方から、
賃料を　65,00円に値上げ　・・・　　4,000円の値上げを実行していますが、
何もしないで、只単に4,000円の値上げに成功しています。
これは、独自の情報収集法の賜物です。
・・・　　・・・　何故か
私、　売上数字の造れる営業マンでした。
情報収集能力が長けているから、売上数字が造れる営業マンなのですが、
独自の情報収集の結果、「値上げ　　した方が」、　　「入居申し込みを得やすい」？？？
という結論に達したので、　実行してしまいました。
それは、　優良企業の社宅規定を調べ上げた結果、出てきた答えです。
・・・　　・・・　何故か
その　お話しを　　披露　　させて　　頂きます。
賃貸経営業を営んでいると、腑に落ちない体験をする事もあります。
思い知らされたと言って過言でない体験がありました。
それは、　ライフコア駅南が　　　賃料　　61,000円の時、
駅南を　　内覧に来た転勤者から、入居申し込みを頂けなかった
体験です。
追客の結果、その方は、ライフコア駅南に比べ優位性が無い
賃料が、3,000円高い64,000円の物件と契約しました。
不思議　　でしょ。　　　　　理解できますか？
理由は、　　　社内規定賃料65,000円だから　　なの　　だそうです。
61,000円では
☆4,000円も　損する　感覚を　拭えない☆　との事でした。
社内規定賃料　　・・・・・円の方は、満額の物件を選ぶ傾向があるという事です。
馬鹿げた　　常識を　　思い　　知らされ　　ました。
この経験・・・プラス思考にかえると、
可笑しな　仕組みで何もしないで、只単に4,000円の値上げに成功となります。
・・・　　・・・
この利益分を入居促進に使えればと、　思案しました。
それにより、不動産会社の関係が、親密になれば
と　考え　　実行したのが、　　この　　ｼｽﾃﾑです。
私と　お付合いする　不動産会社が　儲かる　ｼｽﾃﾑです。
・・・　　・・・
メインの　不動産会社へは、
１戸につき　　　月額　　５，０００円を　　提供　　しています。
計算式ですが、　　　5000円　×　３６戸　　＝　　　月額　　１８万円
18万円　×　１２ヶ月　　　　＝　　　年額　　　２１６万円
という　　計算式に　　なります。
このｼｽﾃﾑ
現在は、月額　9万円程度ですが　　・・　　私　おバカですか？・・・・。
今日では、
私に　　優良な　　入居者さん　　を　　いの一番に　　　紹介　　し　　　続けろ
言いにくい　　　事を　　　本音を
フランクに　　言える　　相互関係を　　が　　出来上がって　　います。
・・・　　・・・
私が何故この様なｼｽﾃﾑを提供しているかというと
私が　　賃貸系営業に　　携さ　わる　　までは、
私の父が　　実権を　　握って　　いました　　が、
ｵｰﾅｰ　様様で　　不動産会社の方々から、煙たがられていました。
その為　　不動産会社との　　　付合いが　　薄く
募集活動に　　力を　入れて　　　もらえ　　ませんでした。
「　よそに比べ、　　優位性が　　あるのに　」
「　賃料は　　相場　並みで、　　むしろ　　安いのに　　」
「　管理は　　私が　　張り付き　　万全なのに　　」
「　何で　　斡旋を　　受けないのか　　不思議　」
このように、感じ苦慮した時期を　、経験しているからです。
私は、　　私を　　担いでくれる　　　不動産会社が
必要　　不可欠と　　思って　　います。
だから、
私と　お付合いする　不動産会社が　儲かる　ｼｽﾃﾑを
造り　　上げた　　訳です。
2013年09月05日作成　カテゴリ: 転勤に関して（情報）
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「空室を作らないために」　　について、
・・・　　・・・
ここで、　　新潟に係わるお話を一つ披露させて頂きます。
新潟というと、　　有名な物も　　幾つか　　ありますが、
ある漫画家の　　マンガ　　の事を　　お話させて　頂きます。
赤塚不二夫先生　　についてです。
赤塚不二夫先生　　　といえば　　新潟にも　　関係があります。
お父さんが新潟の人で、
赤塚不二夫先生自身　１４歳から１８歳まで　　新潟で過したそうです。
中学卒業後、　新潟のペンキ屋さん　に働き　　その後　　トキワ荘へ行き
マンガ家で　　成功を　　収めた　　という　　お話、　　有名ですよね。
私、 数年間　  ペンキ職人をしていた時代があります。
ペンキ職人　の共通点もある　　赤塚不二夫先生の
あるマンガを　　　生活の中に　　取り入れています。
何のマンガ　　だと思います。
答えは　　　　天才バカボン　　　です。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
私が　　生活の中に　　　取り入れて　　いるのは、
レレレのおじさん　　に　　徹していると言う事です。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
レレレのおじさん　　に　　徹している　　と言う　　理由は。
退去者を　　出さない　　ために　　重要なことに　　つながる　　からです。
それは、　　　入居者との　ｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝ　の取り方に　　繋がります。
私、　毎日　　朝７時半から、　　ほうきを　　もって、　　　　☆　★　☆　★
「　お出かけですか　☆★☆★　レレレのレ～」
とは、　言いませんが、「　おはようございます　」　「　言ってらっしゃい　」　の
コミュニケーション　　　を　　　図っています。
この時間帯は、　　ほうきを　　　もっても
レレレのレ～で　　　　　掃除を　　していない　　のが実情です。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
レレレのおじさんは、　黄色い服装で目立ち、存在感があります。
私は、　いつもの時間に　　いる事が　　大きな意義があると確信して
同じ行いを継続しています。
朝のコミュニケーション・・挨拶ですが、繰り返し、継続すれば
私と顔を合わすだけで、　入居者に安心を与える？
信頼関係に　繋がると　　私は　　思い　　　込んで継続しています。
「　実際朝だと、何か不具合があったときに、聞いておけば、その日のうちに
手配　　できてしまうので　　早期解決できる　　メリットも　　あります。」
2013年09月05日作成　カテゴリ: 転勤に関して（情報）
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「退去後に空室期間を短くする方法」　について、
・・・　　・・・
私「家主と地主」48号に　　特集を組んで頂きました。
「家主と地主」48号の　１５ページ　１段目に
いくら努力しても、転勤等の理由で必ず退去連絡を受けるものだ。
と　　説明が　　続きますが、　　そのことについて、説明させて頂きます。
毎日、　　清掃し、　　入居者と　　コミュニケーションを　図っていると、
入居者が、　どの様な生活を送り、どの様な部屋の使い方をしているか？、
察しが　　つくように　　なってきます。　　　　本の　　内容は
対処の　　一例を　　紹介　　させて　　頂きました。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
本をそのまま掲載します。
昨年４月に退去した男性は５年半入居していた。
彼は、ヘビースモーカーで、部屋中、ヤニ焼けして、黄ばんでいた。
部屋をのぞいたわけではないが、　そのことを石塚ｵｰﾅｰはわかっていた。
なぜか？　普段挨拶を交わし、コミュニケーションをとることはもちろん
廃棄される　　ｺﾞﾐ　にタバコの吸殻が多いこと、　　　　さらに、
共用部を掃除する際　タバコのにおいを察知することで、予想がついたという。
そのために、　　・・・　　早々に　　退去連絡が入ったときに、
壁・　天井　　ｸﾛｽ　　張替えの　　　手配は　　　でき、
入居　　可能日も　　そこから　　割り出せた　・・・・・
・・・　　・・・
基本的に　　ライフコア駅南の　　　退去後は
壁　・　天井のｸﾛｽを全部　張替える　　事　　にしまいます。
どの部屋も　ほぼ新築と同じ状態で次の入居者に引き渡す様にしています。
これにより、　斡旋する、　　不動産会社の人達は、
退去するまで　　部屋の様子が　　　という
マイナス要因が　払拭され、　　安心して　　入居付けが　　出来ます。
斡旋する側の気持ちになることで勝機を生み出す戦略を駆使しています。
・・・　　・・・
壁　・　天井　のｸﾛｽを全部張替える修繕ですが、費用は一部屋２０万円程かかります。
これを、　　ケチ　り、　　移動の　　時期を　　逃すと
３ヶ月、半年、あるいは、それ以上の空室を抱える場合も　　・・・　？？？
その様な
空室ロスの事を　　考えると安い　　投資　　にしか　　思えません。
何よりも、　　修繕費として、　経費で償却　　できるのに、
使わないと　　儲かりすぎて
儲かりすぎて無駄に税金を払う、という事に繋がるので使わないと損です。
私は、　　退去連絡を　　受けたとたんに、　改修業者を　　手配しますが、
次の人の　入居可能日が　　確定する　　ことに　　なります。
改修業者は、工事日も確定しており、　かつ　金になるので、　　私の物件を
基本的に　　ライフコア駅南の　　　退去後は
壁　・　天井　のｸﾛｽを　　全部　張替える　　事　　にしまいます。
どの部屋も　ほぼ新築と　同じ状態で　　次の入居者に　　引き渡す　　様に　　しています。
これにより、　斡旋する、　　不動産会社の人達は、　退去するまで　　部屋の様子が　　　という
マイナス要因が　払拭され、　　安心して　　入居付けが　　出来ます。
斡旋する側の　　気持ちに　　なることで　　勝機を　生み出す　戦略でも　　あります。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
私は、　　退去連絡を　　受けたとたんに、　改修業者を　　手配しますが、
次の人の　入居可能日が　　確定する　　ことに　　なります。
改修業者は、工事日も確定しており、　かつ　金に　　なるので、私の物件を
最優先に　　してくれます。
だから、入居可能日が　　づれる　　事は　　ありません。
次の人の　入居可能日が確定することで、その入居可能日に合わせて、
お付合いのある、不動産会社さんが入居希望者を斡旋してくれると言う事になます。
この事により、　　「　退去後に　空室期間を　短くする方法　」　となり、
前入居者が退去する前に、次の入居者が決まるのが、当たり前になっています。
私のﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ　　部屋を　　ご覧下さい
壁紙カスタマイズ　は　　　容易に　　賜れます。
2013年09月05日作成　カテゴリ: 転勤に関して（情報）
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ライフコア駅南は、優良企業の　法人契約者が　　大半をしめています。
後は、　ライフコア駅南を優良物件と認めてくれ、ﾘｰｽﾞﾅﾌﾞﾙと感じてくれる
女性入居者で占め、　　　満室が常に維持されている物件です。
この事は、　お付合いする不動産会社さんに知れ渡っているから
その物件に、　転勤の　　理由で　　退去が確定　　したとなると、
我先にと　　紹介を受ける　　と　　言うのが　　実情です。
手前味噌になりますが、　優良入居者の集合体　　の　　優良物件です。
なによりも、　手前味噌　　になりますが、　　私が尽力　　しているため、
不動産会社の人々から、管理が行き届いた物件と認識して頂いており、
優先的に　　斡旋を　　受ける事は　　事実です。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
ちなみに、　何処まで　　手を　　掛けるか　　というと、
入居者　１戸　１戸のドア、　窓ガラス　・　を　感謝の気持ちをこめて
拭き掃除を　週に１回以上　　は　　行っています。
当然、　全入居者の名前はわかりますし、　　面識の無い人はいません。
一人　　ひとり　　についての、　　エピソードを　　持っています。
入居者から、何かのSOSが来た場合は、ほぼ２４時間体制で私が駆けつけます。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
気になる斡旋手数料は、　入居付けの不動産会社への１００％物件です。
敷金・礼金は　　各１ｹ月頂きますが、　　私の基にくる　　仕組みです。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
改めまして
退去前に　次の入居者が　決まる、　不動産会社　　との　　付き合い方
の説明を　　続けさせて　　頂きますが、
「ライフコア」　　といえば、
退去前に次の入居者が決まる物件として、新潟では有名です。
稼働率　ほぼ１００％の状態　　　を
平成21年春より、　　4年以上　　継続しています。
ちなみに、　本日も　「ライフコア笹口」47戸　・　「ライフコア駅南」36戸は、　満室です。
信じられないでしょうが、　　「ライフコア笹口」は予約の入居申込を頂いています。
南向き4階の、　　9月８日に　　退去の　　部屋の　予約です。
退去後に、リノベーションを行い、
入居は10月（終了後）　　での入居申込書を　　頂いています。
何故、　この様な、　　経営が　　可能なのか、　　公開　　してしまいます。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
理由は　　親密な関係の賜物です。
特筆する事は、　　　偶然　　なのですが、
私の　お付き合い　する　　人達には、　共通点が　　あります。
私と　　コミュニケーションを　　図る方は、
全員　転職経験者です。
世知辛い世の中で、波風を経験してきた方との付き合い方が主流です。
この様な人達は、　　私の話、　　提案には、　耳を　　傾けて　　くれるし、
良し悪しを判断する能力が長けているので、　　結果が　　直ぐに出ます。
双方の利点が　　　合致する　　関係が　　出来上がって　　いるので、
ライフコアに　　空室予定が　　出たとき、　　斡旋を　　お願いに　　廻ると、
私の　　好む条件の　　　方のみを、　　優先的に　　紹介して　くれます。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
何故、私の好む条件の方のみを、優先的に紹介してくるかというと？
結果が伴うからです。
・・・・・
私は、　　転職経験者で、転職したものが味わう境地を知っています。
お付き合いしている、不動産会社の転職経験者それぞれが、境地で憂き目に
あるような　　人はいませんが、世の中での、波風を経験してきた方　　との
以心伝心は　　　目に見えぬ　　深いもの　　があります。
だから、　相談を受ければ、　満額の回答を返せるようなお付き合いを続けていますし、
円滑な、人間関係が構築されているので、
紹介、　問い合わせ、　は、　かなりの確率で　　入居申込　　・・・・
契約へと　　繋がります。
・・・・・
転職者が、会社に籍を　安定して保つには、順風満帆な経緯をたどってきた　人達と
異なる　　境遇が　　あります。　　　　知る人ぞ知る？・・・・転職者　　の　　境地の
常識を理解しているか、　　いないかで、大きな成果の　　違いが出ていきます。
・・・・・
大事な事は、　石塚の　　希望する　　条件を
満たしている　　　人　　・　　法人を　・　斡旋すれば、
契約に　　至るという、
相互の　信頼関係の　確立が、今日の　成功に　繋がっています。
何となく　　カラクリが　　解って　　きたでしょ。
2013年09月05日作成　カテゴリ: 転勤に関して（情報）
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内見者が　断る理由を　全部なくす　部屋を　提供について、
・・・　　・・・
私は　　ペテン師　　でしょうか？
内見者が断る理由を全部なくす部屋を提供なんて有りえない事ではないでしょうか？
漠然と、　内見者が　断る理由を　全部なくす　部屋といえば　　不可能ですが、
私の物件を　見に来る人達は、
有る程度の条件を　満たしている　　と言う事が　前提で来ています。
決めに　　来ている訳です。
なのに、　　即　入居　　の申し込みを　　頂けないのは　　何故でしょうか？
理由があるからです。
入居希望者の、　満額の条件を　　満たして　　いないからです。
もっと、条件の良い物件があるのでは？　　・・と　　思うからです。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
その壁を　越えるには？　　　・・・　　入居申し込みを　　頂くには　　　です。
何が不足か？　　疑問点は？　　心配事は？　　足りない設備は？
当人から、　　直接聞き出し、　　クリア　　すれば、
断る理由を　全部なくす　部屋　　になるはずです。
そうすれば、　　入居申し込みを
頂ける　　　のでは　　　ないでしょうか？
当たり前すぎて、　笑っちゃうでしょ。
・・・　　・・・
後はやさしく　　クロージングを　　掛ける訳です。
この後、　　幾つかの　　物件を　　見られると　　思いますが、
その後で、　　私の物件を　　　選んで　　頂けたら　　有り難いですね。　　と
次の物件の　内覧に送り出します。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
ちなみに　今年度の　　　ライフコア駅南は　　　入居申し込み率１００％　です。
「家主と地主」48号の　１４ページ　２段目に
退去した７戸中、　６戸が　　内見せずに　　決めた　　　となっていますが、　　事実です。
１件のお断りも　　　存在しませんでした。
ライフコア駅南は、
入居率・　稼働率・　成約率　　１００％　　　滞納は０％　　　　物件です。
2013年09月05日作成　カテゴリ: 転勤に関して（情報）
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家賃設定　　について
ここで、　家賃設定について成功の秘訣のお話をさせて頂きます。
私は以前、転勤族を経験した経緯があり家賃規定が頭の根底にあります。
転勤族　の　経験をベースに、　　住み良い　住環境　の　提供　　　　とともに、
家賃設定　　を　　重視しています。
・・・　　・・・
盤石な経営　　を　　　するには　　　如何したら良いのか？
等を考えて行くと、　　　今日の根幹が　ここに　有ることが解ります。
何処に　　注目したか　　　と　　　言うと
企業の　　家賃規定　　です。
●単身赴任の範囲　　は、　家賃：５万５千円～７万円　　が　多いようで、
●ファミリーの範囲　　は、　家賃７万円～１０万円　　という企業が多いようでした。
私は
周辺の　家賃相場　　情報は　　常に　入手して　　いますが、
周りが、　　空室だらけで、　　値下げ　　を　　して　　いようが、
動じません。
私は
企業の　　家賃規定に　　基づき　　家賃設定を　　行なって　　いるので、
周辺の　　家賃相場　　事情と　　少し　　違います。
私は
企業の　　家賃規定に　　適合する　　かを？　　　常に　　考え
内覧者が、　ﾘｰｽﾞﾅﾌﾞﾙ　と　　感じて　　　ここに　　住みたい　　と
思って　　頂ける　　　戦略を　　　繰り出します。
私の経営
賃料の　　値下げ　　競争には、　　無縁です。
楽して　利益が　着いて　来ます。
2013年09月05日作成　カテゴリ: 転勤に関して（情報）
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データを　駆使する　賃貸経営　に　ついて、
・・・　　・・・
私のﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ　　TAG　　に　　　セミナー　　　がありますが、
そこに、データを駆使し　　あえてデータを　　無視するような　　データ戦略
を掲載しています。
この事　　に　　ついて　　説明させて　　頂きます。
そこに　紹介して　　ある通り　　　　活用　　して　いるのは
ホームズの　　　　見える！　賃貸経営　　　　　　　　　　です
・・・　　・・・
賃貸　経営　業者　　必見　の　素晴らしい　　情報源が　　あります。
このデータ　を　活用すると　　成果を　　得易く　　　なります。
私は　データ　を　活用し　磐石経営　に　移行しました。
感謝　・　感謝　・　感謝の　　　有り難いツールです。
空室で悩む、賃貸経営で　　成果の　　上がらない方、
参考にし、着手すると、成果がでますよ。
と　　唱え、おります。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
活用法　は
賃貸需要や　　　家賃　相場、　　　空室率の情報　　より、
さまざまな、　有益なデータを　　　活用します。
ところが、
私は、　　データを駆使して、　　あえて、　　データを　　無視するような、
経営戦略を　行い、　　　　成功を手に　　　しています。
データを　　無視　　している　　訳では　　ないのですが、
人と同じ戦略を用いていたのでは、私が勝ち残れないと判断しているから、
少し、　捻くれた　　戦略を　　取って　　いる訳です。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
成功を得るには、隠れたデータを深読みし、　需要を掘り起こさないと
利益が　　着いてきません。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
ホームズの　　　　見える！　賃貸経営　　の　　裏読み　　を　　説明します。
私の戦略　　　と　言う事に　　　なります。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
ホームズの　　　　見える！　賃貸経営
賃貸　　入居者の　　希望　家賃　　　という　　データを　　ご覧下さい。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
賃貸　　入居者の　　希望　家賃　　　という　　データで
７万円　　以上の家賃を出せる人　　・・　・・　　計算して　見て　下さい。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
かなり　の需要がある　　という　　　事実を　　認識　　して下さい。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
私の　　戦略　　を　　お話し　　します。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
私は、　　築20年を超えている　　ファミリー向３ＤＫ　の　賃貸ﾏﾝｼｮﾝで、
不動産　　投資を　　行なえば、　　成功　　すると　　思って　　います。
不人気の　　物件で、　　勝ち組に　　変る　　戦略　　を　　実行　　します。
私は
収益還元方　で　計算して　　利回り　　１５％　　以上の　物件を　　探します。
探せば、　　不人気の　　ファミリー物件
ババ抜き　　　の　　ババのよう　　に　　考えて　　いる人が
満室にして　　少しでも　　高く、　　　売り　たい。
売り　抜けたい  と　　目論む　　物件が　　有るはず　　です。
このような、　　物件を、　買い、　　　運営します。
不人気物件を、　　売り抜ける　為に　　　　策略する　　物件の為に
賃料の　　チグハグ　　が　　あり　後に問題の出る　　物件ですが、、
・・・　それを　承知で　運営　する　　経営です。
その後、　　どうするか？　　というと？
退去が　　出る　　事に、　　ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝをして、値上げしていきます。
この　　経営　　　方法は、
新潟で　　私が　　一人がち　　を　　享受　　している
築古　物件で　ウハ・ウハ経営を　　実現した　　戦略です。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
裏づけ　　とまでは、　　いきませんが、
賃貸　入居者の希望する住宅の広さ　　というデータを　　　ご覧下さい。
広めの　　住宅を　　求めて　　いるな？　　と言う事が　　察してとれます。
狭い物件を　　広くする事は　　できませんが、
３ＤＫ　　なら、　　希望の広さに　　　化けます。
賃料も　　やり方　　次第で　　化けます。
･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・
私の、ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝ物件　を　　　ご覧　　下さい。
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私の　　物件は　　　・・・　　・・・　　・・・
設備　デザイン　　に　拘った　　物件です　・・・　ご覧下さい。
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一例を説明します。・・・ライフコア笹口の８０２号室ですが
この部屋　前　入居者の　　退去日は　６月３０日　　ですが、
入居　　申し込みは　　前　入居者の　　退去　する前の　　　６月２４日でした。
繰り返します　　前　入居者の　　退去日は　６月３０日　　ですが
入居　　申し込みは　　前　入居者の　　退去　する前の　　　６月２４日でした。
ちなみに　　家賃は　　６５，０００円　　から　９０，０００円　　で
ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝにより、　　25,000円の　　値上げです。
・・現、ご入居者様からは、
何でこんなに安いの？と　　逆に　質問を投げかけららましたが、
「社宅規定　９０，０００円　　で　　」　との制約つきだから、
その金額で、喜こんで頂ける部屋を提供しました。
・・
転勤などで、退去の際、次の募集には値上げして、募集します。
この部屋
「　１２万円　」　で募集すると、　　直ぐに決まる部屋です。
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話が　　変りますが
私、　新潟で何故、成功を収めて　　いるかを　説明させて　　頂きます。
不動産会社との　　仲の良さは　　当然　　のことですが、
昔　ﾜｰｷﾝｸﾞﾌﾟｱの境地を彷徨い、ペンキ職人をしていた時代がありました。
そこで、組織に馴染めない各種の一人親方達と仲良くなったのですが、
その、不可思議な人間関係　が、今では、私の強み　　と　　なっています。
ﾘﾌｫｰﾑ　　・　　　ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝを　　する際、
産業構造　の　隙間を、　とんでもない　　形で　埋めている　　為、
破格な　工事料金で素晴らしい部屋　を　提供して頂いている事実があります。
これにより、　　・・　私に　　負ける要素が無いという、磐石な状況になっています。
ちなみに　　先程の　　ライフコア笹口の　　８０２号室
ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝにおける　　工事代金は　　　２４０万円です。
2013年09月05日作成　カテゴリ: 転勤に関して（情報）
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