ビジネスチャンス　１２月号　別冊　に掲載して頂きました。

 ライフコア笹口・駅南は今現在も満室で、空き待ち　を　頂くほどにして　戴きました。　日々の努力を積み重ねていった事は確かですが、将来の展望（戦略）を持たずに漠然と日々を送って来た訳ではありません。　　如何にして万全な満室に近づけるか？　　　考えに考え　たどり着いた、一つの手段として、

不動産業者さんからの　絶大な協力を得る為には　如何したらよいか？　

三方（入居者・不動産業者・私）良し　皆が満足が成立します。

目覚めて時計を見るとAM５時半を示しています。　この時間は　いつもより少し遅い目覚めです。　　ゆっくり支度を整え　いつもの行動（ジョギング）に移りました。町内を少し走り回る内に、白鳥が見たくなり、写真に収めたいと思ったので、自宅にカメラをとりに戻り、白鳥が飛来する湖、鳥屋野潟へ向かいました。

毎年、１０月の下旬になると賃貸ﾏﾝｼｮﾝ　ライフコア笹口の上空を通り鳥屋野潟へ、白鳥が飛来しますが、今年は　夜間よく眠れるため、白鳥の飛来に気づく事無く、時を過ごしていましたが、ある人から鳥屋野潟にすでに白鳥が飛来しているよという話を聞きつけていたので。今日は、ジョギングをしながら白鳥を見に行こうと思いﾘｭｯｸにカメラを入れて走り出したわけです。

　今年も多くの白鳥が飛来してました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　穂の暗いなか　写真撮影を行いました。　この写真はフラッシュを焚かないで撮影したものです（穂の暗い中　遠方をフラッシュ撮影すると写真は暗暗してしまいます）。

ラクビーの第９１回全国高校大会県県予選の準決勝が新潟市鳥屋野球技場で行われました。

新聞に大きな見出しで「北越競り勝ち決勝へ」と記載されている試合、手に汗握り・声をからしながら　母校「北越」　後輩の応援をしていました。。

本日（１１月５日）、日本賃貸住宅管理協会　新潟県支部主催の、「賃貸住宅の住環境向上セミナー」に参加してきました。

その中でも　弁護士の先生の話は　目からうろこ　（急に物事の実態などがよく見え、理解できるようになるたとえ）　で、食い入るように聞いていました。

特に興味深かった内容はいうと、７/１５に出された　「更新料に関する最高裁判決」　の説明でした。

知識のない我々　一般的な賃貸経営者は、「　更新料　」　というものが存在し、在る所では定着して支払われていたり　、在る所では裁判で支払う・支払わないを争っているもの　・・・・・　という認識でしたが　、いづれは　裁判で　「　無効　判決　」　を受け　消滅していくものと思い込んでいましたが　・・・・・　違うようです。

賃貸経営は、不労所得・建てればバラ色の老後の確定、のように思う人達が多いようです。　現に、建設会社の口車に乗せられて、賃貸経営のノウハウを持たない人達が飛びつき過ぎたようです。その結果、新潟県の賃貸住宅の２割は空室だそうです。 

本日　10月3日は月曜日です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土日を休みとする会社の社員は、本日3日が10月になってからの最初の出勤日となります。

私は以前会社勤めをした経験がありますが、人事異動の掲示は人一倍に目が行くものでした。今は自営業で、この様な行いは皆無ですが、賃貸経営で生計を立てている今日、今日からの一週間は気が気でない日々を送ることとなります。

理由は、この時期に入居者さんから受ける連絡はと言うと、かなりの確率で　「　異動で・・　」という退去連絡が多い訳だからです。多くの空室を抱えているオーナーにとって移動の時期は、入居申込を受けるかもしれないと望み多き時期になりますが、満室経営を継続させて頂いております私共は、「　空室が出来る要因の多き時期　？　」となるからです。

でも、移動の時期に　退去連絡が０というのも　意外と困る（　ある程度のローテーションが無いと、重なるときに重なることが有るから　）ものなのです。

複雑な心境で過ごす月初めとなります。

みなさん部屋探しで重視しているのは何ですか？　間取りや日当たりも気になりますが、立地条件も気になりますよね。駅やコンビニやスーパーなど、生活に欠かせない施設は徒歩圏内かチェックする人も多いのでは？　

ちなみに　近隣にあったら　うれしい　施設と問われて、回答の多かった順を並べると

１位　スーパー　　　　　２位　コンビニ　　　　　３位　本屋　　　　　４位　図書館　　　　　５位　郵便局　　　　　　となるそうです。

リノベーションを行なうからには、　入居者が部屋探しの際の　「絶対条件」　かつ　「これがあれば賃料が上っても良い」　という設備を充実させていかなければなりません。　その為に情報収集を行い、好まれる　間取に変更しなければなりません。　築古物件はリノベーションにより　オリジナリティを創出し、　「　建ててから年数が経っているけど中ほぼ新築？　　広々していてリーズナブル　」　と判断されるようにし、　築年数の壁を越え、投資に見合う成果を上げなければなりません。　　　　

今日、転勤　・結婚　・その他の理由による　住み替え・転居で　需要の多い間取りを調べてみると　「　リビングとダイニングがある間取り　」　　が人気を集めています。

理由は誰かと一緒にくつろいだり、食事をしたりする空間は、幸せを感じるポイントであることが判明したからです。　

一昔に建てられた集合住宅（50㎡の３DK住宅等）は敬遠去れ勝ちで、同じ広さなら部屋科数は少なくとも広めのユッタリした部屋造りが好まれているようです。　　

また、今日の人気を集めている物件は、収納のスペースを確保（ウォークインクローゼット）し、防音性が比較的しっかりしている（RC　？）　物件だそうです。　　　

新潟市中央区笹口、新潟駅より至近の場所に賃貸マンション（ライフコア笹口・駅南）等を運営し生計をたてています。

賃貸経営は、不労所得のように思う人達が多いようです。しかし、現実はいろいろな雑務が生じてきます　？　？　。　

一般的なオーナーは、管理運営を不動産業者さんに任せきりで、賃料収入の係数管理のみのオーナーが大半をしめるようです。ちなみに、私の父は長年　金融機関に努めてからのオーナー業を行った為、賃料収入の係数管理専門でした。　　今日　空室に苦慮するオーナーが多数おられるようですが、私の父も　賃貸物件の経年に伴い空室が増えだしたときには、対処する術を持たないオーナーでした。

楽してお金を得ることが難しい時代に　汗水流さない・知恵も駆使しないオーナーは、「　取引先が優秀な不動産会社で万全を期しているから大丈夫　」　と高をくくっていると大変な目にあいます。賃貸住宅が過剰の今日、築浅物件はそれなりに入居者を斡旋してもらえますが、数年もすると、空き部屋が徐々に増え、　手の施しようがない状況に追い込まれてしまうのが現実です。

では、盤石な経営を行うためにはどうしたらよいのでしょうか？・・・・・満室経営の極意は、定着率を高めていき（転勤以外の退去者を出さない）、入居申込を受ける事です。　そうすれば、年数が経つにつれ満室に近くなっていきます。・・・・・・　何を戯けたことを言っているのか　と思う方も　おられると思います。

満室に近い状況で管理運営するには　、　知恵を駆使しながら、オーナー自身　汗水流し・入居者とコミュニケーションを図り　入居者・および　お付き合いする不動産業者さんから　住み易い集合住宅と認識して頂き、リーズナブルな物件　と判断して頂かないといけません。その為には、出来る事は自信で行い　入居者にPRしていく事が大事と考えています。

今回、施した駐車場のライン塗装などは、少し知恵を駆使し・やるぞという気力を振るい立たせれば容易に出来ます。近くで施したライン塗装を見るとミミズが這っているように見えますが、利用者の立場になれば　常に整然とラインが施してあり、隣の駐車スペースを明確にしてあると認識してもらえるはずです。・・・・・　T　P　O　（きっちり施さなければならない時には腕の見せ所を発揮するときもあります）・・・を使い分け、入居者・お付き合いする不動産業者さんから指示を得ていく事が重要です。