目が覚めて時計を見るとAM５：３０を示していました。起き上がり、支度を整え、外に出て、少しストレッチを終え、時間を確認してから走り出しました。

いつものコース、八千代橋から信濃川沿いのやすらぎ提へ向かい　遊歩道・ジョギングコースを昭和大橋に向かい、折り返し、萬代橋へ（この間１ｋｍちょい）。　3往復して帰ると１０ｋｍを超えるこのコースを、いつものように1時間かけ、自分なりの満足感を得たたところで帰宅しました。

風呂で汗を流し今日一日の予定を頭に描いています。

本日　１２/1　は大安　師走・月初め

ライフコア株式会社　設立します。

入居者の皆様には後日書面で連絡させて戴きます。

また、母校・中央学院の箱根駅伝の寄付金をこの日に提供してきます。

ビジネスチャンス　１２月号　別冊　に掲載して頂きました。

 ライフコア笹口・駅南は今現在も満室で、空き待ち　を　頂くほどにして　戴きました。　日々の努力を積み重ねていった事は確かですが、将来の展望（戦略）を持たずに漠然と日々を送って来た訳ではありません。　　如何にして万全な満室に近づけるか？　　　考えに考え　たどり着いた、一つの手段として、

不動産業者さんからの　絶大な協力を得る為には　如何したらよいか？　

三方（入居者・不動産業者・私）良し　皆が満足が成立します。

本日（１１月５日）、日本賃貸住宅管理協会　新潟県支部主催の、「賃貸住宅の住環境向上セミナー」に参加してきました。

その中でも　弁護士の先生の話は　目からうろこ　（急に物事の実態などがよく見え、理解できるようになるたとえ）　で、食い入るように聞いていました。

特に興味深かった内容はいうと、７/１５に出された　「更新料に関する最高裁判決」　の説明でした。

知識のない我々　一般的な賃貸経営者は、「　更新料　」　というものが存在し、在る所では定着して支払われていたり　、在る所では裁判で支払う・支払わないを争っているもの　・・・・・　という認識でしたが　、いづれは　裁判で　「　無効　判決　」　を受け　消滅していくものと思い込んでいましたが　・・・・・　違うようです。

賃貸経営は、不労所得・建てればバラ色の老後の確定、のように思う人達が多いようです。　現に、建設会社の口車に乗せられて、賃貸経営のノウハウを持たない人達が飛びつき過ぎたようです。その結果、新潟県の賃貸住宅の２割は空室だそうです。 

みなさん部屋探しで重視しているのは何ですか？　間取りや日当たりも気になりますが、立地条件も気になりますよね。駅やコンビニやスーパーなど、生活に欠かせない施設は徒歩圏内かチェックする人も多いのでは？　

ちなみに　近隣にあったら　うれしい　施設と問われて、回答の多かった順を並べると

１位　スーパー　　　　　２位　コンビニ　　　　　３位　本屋　　　　　４位　図書館　　　　　５位　郵便局　　　　　　となるそうです。

リノベーションを行なうからには、　入居者が部屋探しの際の　「絶対条件」　かつ　「これがあれば賃料が上っても良い」　という設備を充実させていかなければなりません。　その為に情報収集を行い、好まれる　間取に変更しなければなりません。　築古物件はリノベーションにより　オリジナリティを創出し、　「　建ててから年数が経っているけど中ほぼ新築？　　広々していてリーズナブル　」　と判断されるようにし、　築年数の壁を越え、投資に見合う成果を上げなければなりません。　　　　

今日、転勤　・結婚　・その他の理由による　住み替え・転居で　需要の多い間取りを調べてみると　「　リビングとダイニングがある間取り　」　　が人気を集めています。

理由は誰かと一緒にくつろいだり、食事をしたりする空間は、幸せを感じるポイントであることが判明したからです。　

一昔に建てられた集合住宅（50㎡の３DK住宅等）は敬遠去れ勝ちで、同じ広さなら部屋科数は少なくとも広めのユッタリした部屋造りが好まれているようです。　　

また、今日の人気を集めている物件は、収納のスペースを確保（ウォークインクローゼット）し、防音性が比較的しっかりしている（RC　？）　物件だそうです。　　　

新潟市中央区笹口、新潟駅より至近の場所に賃貸マンション（ライフコア笹口・駅南）等を運営し生計をたてています。

賃貸経営は、不労所得のように思う人達が多いようです。しかし、現実はいろいろな雑務が生じてきます　？　？　。　

一般的なオーナーは、管理運営を不動産業者さんに任せきりで、賃料収入の係数管理のみのオーナーが大半をしめるようです。ちなみに、私の父は長年　金融機関に努めてからのオーナー業を行った為、賃料収入の係数管理専門でした。　　今日　空室に苦慮するオーナーが多数おられるようですが、私の父も　賃貸物件の経年に伴い空室が増えだしたときには、対処する術を持たないオーナーでした。

楽してお金を得ることが難しい時代に　汗水流さない・知恵も駆使しないオーナーは、「　取引先が優秀な不動産会社で万全を期しているから大丈夫　」　と高をくくっていると大変な目にあいます。賃貸住宅が過剰の今日、築浅物件はそれなりに入居者を斡旋してもらえますが、数年もすると、空き部屋が徐々に増え、　手の施しようがない状況に追い込まれてしまうのが現実です。

では、盤石な経営を行うためにはどうしたらよいのでしょうか？・・・・・満室経営の極意は、定着率を高めていき（転勤以外の退去者を出さない）、入居申込を受ける事です。　そうすれば、年数が経つにつれ満室に近くなっていきます。・・・・・・　何を戯けたことを言っているのか　と思う方も　おられると思います。

満室に近い状況で管理運営するには　、　知恵を駆使しながら、オーナー自身　汗水流し・入居者とコミュニケーションを図り　入居者・および　お付き合いする不動産業者さんから　住み易い集合住宅と認識して頂き、リーズナブルな物件　と判断して頂かないといけません。その為には、出来る事は自信で行い　入居者にPRしていく事が大事と考えています。

今回、施した駐車場のライン塗装などは、少し知恵を駆使し・やるぞという気力を振るい立たせれば容易に出来ます。近くで施したライン塗装を見るとミミズが這っているように見えますが、利用者の立場になれば　常に整然とラインが施してあり、隣の駐車スペースを明確にしてあると認識してもらえるはずです。・・・・・　T　P　O　（きっちり施さなければならない時には腕の見せ所を発揮するときもあります）・・・を使い分け、入居者・お付き合いする不動産業者さんから指示を得ていく事が重要です。

新潟市中央区笹口　・　新潟駅より徒歩数分の好立地にある　１部屋　30.43㎡の1ルーム　賃貸マンション　10階建　ライフコア駅南の床は、硬質樹脂で覆われており、汚れにく　見た目も良く、自慢できるマンションです。日々の手入れは私自身が行っているので清掃レベルの高さは近隣のマンションに比べると群を抜いていると自負できます。

そのように手入れの行き届いているマンションでも、清掃業者による清掃を定期的に導入しています。　

昨日、平成２３年９月５日（月）は年数回の定期清掃の日でした。

業者さんが、作業前に私の下に訪れ、打ち合わせをおこない　作業に取り掛かってもらうことになりました。　各階における　床ポリシャーのみを入念に行ってもらう　（他は割愛）ということで作業を行ってもらいました。　作業にあたっては、契約書に記載されている作業　云々　を行う事になっていますが、日々の手入れは私自身が行っており、清掃レベルの高さは業者さんより上と自負しています。そのため、手を着けないでも良いと伝えました。　（　契約書に記載されている作業云々　行わなかったからといって値下げ・値引き要求は一切行いません。　　契約に基づく金額を支払います　・・・　床ポリシャーのみを入念に行ってもらえれば満足な為　・・・・・　しかし、・・不満の場合は契約解除に　）

連休明けの7月19日は、賃貸マンション　ライフコア駅南の清掃から活動を開始することと決め出向きました。　見渡すと　入居者の生活レベルが高く、綺麗に使って頂いており、これといって汚れ等ありません。

となれば、せっかく掃除に出向いたのだから、より良い住環境の提供をと考え、行動に出る訳です。徹底的に駐車場から掃き清掃を行い、除草・・どうだと言わんばかりに美化に努め、マンション内共用部の清掃に移ります。清掃7つ道具を身にまとい10階～　アルコールスプレーを気になる個所に噴霧　拭き取り・美化させ、1戸・1戸感謝しながら拭き上げていくと　いつのまにか、1階へたどり着いています。休み明けで、少し入念に行った為に思っている以上に時間を食いましたが、時折行う、この入念な清掃は、次の日からは、見回り点検・チョットの拭き取りで　いつも楽して綺麗　を継続することが出来ます。

汗だくになりながら自宅に戻った後は、水分を補給し、十分に休憩を取った後に、管理物件のもう一つ、賃貸アパート　ライフコア東明に向かいました。

ライフコア東明は軽量鉄骨つくり、いわゆるプレハブ住宅で、1戸37.43㎡　フローリングの１LDKで平成7年竣工にもかかわらず、今の時代に適合した、若い人に受ける作り　で、こちらも　満室経営を営まさせて頂いております。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東明は閑静な住宅街で人気のある居住区ですが、創意工夫を怠らないようにして他の集合住宅より住みたくなるようにしているつもりです。　そのかいもあってか？　こちらも満室経営を継続させて頂いております。興味ある方は、一度私の説明を聞いて下さい。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ライフコア東明も　入居者の生活レベルが高く、綺麗に使って頂いています。特にゴミ捨て場のマナーはぴか一です。この様に丁寧に使って頂いていれば、当然、感謝の気持ちがこみ上げてきて、1戸・1戸拭き上げてしまうわけです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　汗だくになりながら自宅に戻った（PM12：30）後は、昼食を取り、汗を流した後で、シエスタ（スペイン語で昼寝（午睡）のことである）。

日差しの強い時間に十分に休憩を取った後に、管理物件のもう一つ、　ライフコア笹口で清掃。

あっという間にPM6時を向かえようとしていました。