『リーダーズ・アイ』 3月号

独自のノウハウと日々の努力で
「満室経営」を維持し続ける
i n t e r v i e w
新潟市内に賃貸マンション「ライフコア笹口」と「ライフコア駅南」
の2 棟を所有し、物件83 戸、テナント10 店、専用駐車場の
管理・運営を手掛けている『ライフコア』。管理物件を常に満室を維
持し続ける石塚社長の手腕に、俳優の石橋正次氏が迫った。
2 Leader’s eye
校正用
新潟市内に賃貸マンション「ライフコア笹口」と「ライフコア駅南」の2 棟を所有し、
物件83 戸、テナント10 店、専用駐車場の管理・運営を手掛けている『ライフコア』。
管理物件を常に満室を維持し続ける石塚社長の手腕に、俳優の石橋正次氏が迫った。
( Leader’s eye 3月号より)
紆余曲折を経て父親が手掛けてきた物件を引き継ぐ
石橋 まずは石塚社長の歩みから。
石塚 新潟市の出身で、地元の食品会社勤務を経て、東京にある大手塗料メーカーに転身して営業に携わりました。
入社から8 年ほど経ったころ、父から戻ってこいという連絡がありまして。
父は地元でアパートやマンション経営を行っていて、長男である私にその仕事を継げということだと思い、
戻ってくることにしたのです。
ところが若いうちから楽をしてはいけないということで家業を継がせてもらうことはできず、
そこからが苦労の連続でした。
石橋 戻ってこられたのは何年ぐらい前のことですか。
石塚 15 年ほど前です。
上場企業から一転、時間給で昼夜問わず働き詰めの生活になりました。
事務職、塗装、宅配便の仕分け、ガソリンスタンド……働いても働いてもなかなか収入に結び付かず、
年収は200 万円にも届かない生活でした。
けれどもその中で節約の習慣も身に付きましたし、様々な仕事のノウハウや人脈も得ることができたので、
今となっては無駄ではなかったと思っています。
石橋 こちらの会社を立ち上げられたきっかけは?
石塚 新潟に戻ってきて10 年ほど経った2008 年、父から「そろそろ家業を継いでも良いころだろう」と言われ、
ようやくこの仕事に就いたのです。
ただし一緒に仕事をするようになって、父と経営方針に関して意見が合わないようになってきましてね。
扱う物件に空室も目立つようになり、私なりに考えた改善策も聞いてもらうことができないまま、
経営状態が悪化していったのです。
それから紆余曲折があり、父と私の間に入って下さった弁護士さんのお陰で
2011 年に私が代表となって当社を設立することができました。
石橋 物件はお父様から引き継がれたのでしょうか。
石塚 はい。1985 年に建てられた「ライフコア笹口」と2006 年に建てられた「ライフコア駅南」をはじめ、
テナント、駐車場などを父から購入しました。
物件数は47 戸と36 戸、テナント10 店、専用駐車場を所有しています。
石橋 設立から2 年ほどですが、現状としてはいかがですか。
石塚 お陰様で満室経営を続けてくることができ、稼働率は100%に近い数字を計上しています。
売上げ、利益共に順調に推移していると思います。

日々の小さな積み重ねが満室経営を維持するポイント
石橋 空室が目立った物件を満室にし、
独自の発想と戦略で満室経営を続けてこられた石塚社長。
そのノウハウを惜しげもなくセミナーなどを通じて紹介されたり、
専門誌の取材も積極的に受けていらっしゃいます。
利益を追うのではなく、入居者さんや不動産会社、
出入り業者さんのことを心から考えておられるところが素晴らしいと思いましたね。
独自のノウハウと日々の努力で
「満室経営」を維持し続ける新潟市内に賃貸マンション「ライフコア笹口」と「ライフコア駅南」
の2 棟を所有し、物件83 戸、テナント10 店、専用駐車場の
管理・運営を手掛けている『ライフコア』。管理物件を常に満室を維
持し続ける石塚社長の手腕に、俳優の石橋正次氏が迫った。
( Leader’s eye 3月号より)
その極意を教えて下さい。
石塚 満室経営を維持する大きなポイントは3 つ。
まずは空室を作らないために退去者を出さないこと。
そして、空室ができても、その期間を短くすること。
さらに、内見者が断る理由をなくすことだと考えています。
石橋 そのために、どのようなことを実践してこられたのでしょう。
石塚 まず、退去者を出さないようにするためには、入居者とのコミュニケーションを大切にすること。
経営者といっても私一人なので、毎朝7 時半から物件の清掃をして回るんですね。
その時に出勤される入居者さんと顔を合わせ、あいさつを交わすのです。
また私の携帯電話番号は全ての入居者さんに伝えていて、
入居する際には試しにかけてもらうようにしているんですね。
そうすれば何かあった時に電話がかけやすいですし、
電話でなくても朝、顔を合わせた時に話しやすいでしょう。
石橋 なるほど。それが入居者さんにとって、大きな安心感になるわけですね。
石塚 そうです。そして何かあった時、たとえば水道のトラブルとか、
オートロックの鍵の持ち忘れとか、それがたとえ深夜でも、すぐに駆けつけます。
そうした日々の積み重ねで入居者さんとの信頼関係を築き、
退去者の減少に結び付けてきました。
それでも転勤など、やむを得ない事情で退去される方はいらっしゃいますが、
その時には退去連絡を受けてから、すぐに不動産会社に情報を伝えること。
これも普段からの行動が大切で、私は毎月1 回、
繁忙期は週に2回を目安に取り引きのある不動産会社を訪問して歩きます。
いくら携帯やインターネットが普及した時代になっても、
やっぱり営業の根幹は足ですからね。
石橋 そういった地道な努力が、いざという時に活きてくるのですね。
もう1 つのポイントについてはいかがですか。
石塚 物件が古くなれば家賃を安くするというところは多いと思いますが、当社はその逆。
価格競争ではなく、時代のニーズ、お客様のニーズに合った物件を提供することにこだわっています。
たとえば「ライフコア笹口」は元々3LDK のファミリー世帯向けの物件でしたが、
少子化や単身赴任者の増加に合わせて1LDK にリノベーションしました。
また、不動産業者がお客様を連れてきてくれた時は、希望に応じてカスタムメイドを行うので、
家賃が高くてもすぐに入居を決めていただけると。
石橋 そうした独自のノウハウを伺うと、今日の発展も頷けますね。
石塚 けれど、それは私だけの力ではありません。
入居者さんに恵まれ、不動産会社に恵まれ、そしてリノベーションや営繕で協力してくれる職人さんたちに恵まれたからこそ。
今後も拡大路線ではなく、健全なかたちで事業を継承していければと思っています。
(2013 年12 月取材独自のノウハウと日々の努力で「満室経営」を維持し続ける
2014年03月30日作成 カテゴリ: 新着情報, 管理速報(日々)

賃貸住宅フェア名古屋

賃貸住宅フェアin名古屋 9月3日(火)

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2013年09月05日作成 カテゴリ: その他, 転勤に関して(情報)
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データ戦略

ほしい情報があれば、インターネットを検索すると、直ぐに手に入る事が出来る時代になりました。

便利な世の中なったなと、当たり前の事を思っていますが、
これっ、  意外に・・・・

データを駆使し、あえて、無視するような、データ戦略

全国の賃貸不動産オーナーや家を貸す方を応援!アパート経営、マンション経営の指針となる賃貸マーケット情報。HOME’S(ホームズ)掲載物件データを活用。

見える!賃貸経営

賃貸経営業者 必見、   の素晴らしい情報源があります。

このデータを活用すると、成果を得やすくなります。
私はデータを活用し盤石経営に移行しました。  感謝・感謝・感謝の在り難いツールです。
空室で悩む、賃貸経営で成果の上がらない方、参考にし、着手すると、成果がでますよ。

賃貸用住宅の空室率一覧より、   新潟県の空室率  21.5%
このエリアの家賃相場  … 掲載されています。
この様な情報も掲載されています。
賃貸入居希望者がよく閲覧する物件の場所を地図上に10段階で色分け表示しています。
賃貸入居者の希望間取り・・・という情報も

賃貸入居者の希望家賃
中央区で賃貸物件を探すユーザーの家賃ニーズをグラフ化し比較して表示。
賃貸入居者の希望する住戸の広さ
賃貸入居者の希望築年数
賃貸入居者の希望する駅徒歩
中央区の家賃相場
空室で悩む、賃貸経営で成果の上がらない方、参考にし、着手すると、成果がでるような気になるでしょ。

成功を得るには、情報収集を行い、分析して、採算が合うかを考慮してからでないと破たんの道を進んでしまいます。

経営を行えば、誰もが 岐路に直面するものですが、
それなりの経営を続ける人は、大胆な行動を起こさないようです。
正しい選択であると  思います。

ライフコアは、
現在入居率は100%・・・満室経営で・稼働率100%を継続していますが、
データとかけ離れているという、違い気づかれたおられますか?
理由は、
データを駆使し、あえて、データを無視する経営戦略を行っているから成功を手に入れる事が出来る理由です。

興味のある方は、連絡下さい。

2013年06月13日作成 カテゴリ: その他
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第一金曜日は 月1回の指定ゴミ廃棄日です。

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おはようございます。
本日6月7日 第一金曜日は、月1回の指定ゴミの廃棄日です。
AM7時現在の 賃貸マンション「ライフコア笹口」のゴミ捨て場の様子を写しました。
 
新潟駅から徒歩圏の、笹口の賃貸マンションの管理人の私は
入居者に恵まれたているなと、改めて感じ、てこの写真を掲載しました。
ペットボトル・ 燃えないゴミ・ 紙類  きちっと分けられてます。
何かあるといけないと感じた、セキュリティ強化の一つに防犯カメラを、設置していますが、
いままで、防犯カメラを確認したことが有りません。
全47世帯、良き人たちの集合体である証です。
2013年06月07日作成 カテゴリ: 管理速報(日々)

日常清掃

清掃作業員B

清掃作業員B

清掃作業員A
清掃作業員A

 

 新潟駅から徒歩圏に賃貸マンション「ライフコア」があります.
管理・清掃が行き届いてると評判で、入居率は常に100%です。その手の内公開します。
 
常駐の清掃作業員を抱えており、
Aには、常に目立つ格好で振る舞うように指示してあります。
理由は、清掃という名のパフォーマンスに有る訳です.
清掃というと美化が第一にと思われ勝ちですが、
[ ピカピカに磨きあげる ] という事には、拘っていません。
そこそこの清掃レベルは必要ですが、
一番の目的は、ご入居者さんに存在感・安心感を抱いてもらう事に重きをおいてあります。
その為に・・・パフォーマンス。 常に目立つ格好で振る舞まわせています。

 

Aから報告を受けました。
存在感・安心感を抱いてもらう為には?
「徹底して同じことを繰り返し続ければ認めてもらえるはずです。」
「1戸1戸 感謝の意を込めて清掃を行えば ご入居者さんをより大事に思えるはずです。」
「成功を収めているキャバクラ嬢の戦略を取り入れれば・・・」

素晴らしいじゃない。
「ご入居者さん約150名程度なら、全員とコミュニケーション図れるよな?」
「それが、大事なんだよ。」
私は Aに  「土曜・日曜関係なしに 10年は続けなさいと指示しました。」
「ご入居者さんに何かあれば身内の如く対応し
夜昼関係なしに出来る限り対応しなさい」 と指示しました。

隣で作業するBを育成することに尽力する事を忘れずにと付け加え。

2013年06月04日作成 カテゴリ: 管理速報(日々)

カスタマイズ賃貸マンションとして 入居者を募集

賃貸マンション ライフコア笹口(新潟県新潟市中央区)

現在3DK(広さ56㎡)の間取りですが、

如何様なニーズにも対応する

カスタマイズ賃貸マンションとして 入居者を募集します。

家賃、198,000円/月  共益費込

お問い合わせは、リンクの貼ってある不動産業者さんお願いします。

先着1名さまのみの   特別企画です。

2013年06月03日作成 カテゴリ: その他, 新着情報
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賃貸経営、アパート・マンション経営に役立つ不動産市場分析、空室率情報より

ホームズ不動産投資 見える!賃貸経営を 訪ね データを見てみると

家賃15万円~30万円の物件を探し求めている人が存在する事実を知ることが出来ます。

高額家賃を支払える優良入居

の募集をするためには如何したらよいのでしょうか?

陳腐な物件を高額な家賃で募集をかける?・・・相手にされませんよね。 

如何様なニーズにも対応する カスタマイズ賃貸マンションとして 入居者を募集すれば、

問い合わせが来るのではないでしょうか?

チャレンジです。

 

2013年06月03日作成 カテゴリ: その他
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経営術公開

新潟駅から徒歩圏にファミリータイプ(3DK)主体の賃貸マンション「ライフコア笹口」47戸と、単身者向け(1ルーム)の賃貸マンション「ライフコア駅南」36戸を運営して、生計を維持しています。  現在入居率は100%・・・満室経営です。   しかし、 昨日、それぞれのマンションから1戸づつ、6月末で転勤による退去の連絡を受けてしまいました。
よって、一時期的に??  満室では無くなります。

この様な事は 「悲しい知らせ」 のように受け止める方が多いと思われます。  しかし、  負け惜しみ では無いですが、 この様な連絡でしたら、ある程度は止む無し事と受け止めていますし、 お付き合いの有る不動産業者さんへの定期訪問の口実ににもなるので、歓迎している面も、 無きにしも非ずです。                                                                                                                                     

面白いエピソードですが、  それぞれ退去連絡を受けた部屋番号は、 802号室 です。  同じ日に、同じ部屋番号の入居者から、同じ日に退去連絡。しかも退去日も同じ。・・・つくり話ではありません。 

この部屋の今後、どうなるか楽しみでしょ。

私の経営術、 HP フェイスブック  等で報告する予定です。

それぞれ、契約に当たって 礼金1ケ月頂きますので、退去後1月以内で次の賃料受領が生じれば、稼働率100%越えとなります。・・・・・

あるいは、空室期間が長くなろうとも、賃料値上げによる契約で、年間受け取り賃料が高まれば、稼働率100%越えとなります。・・・・・

私の術、  こうご期待ください。

2013年06月02日作成 カテゴリ: その他
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204号室

和紙 畳  入居者カスタマイズ  ・・・和モダン?新潟市中央区は田舎化? 都会?  関東圏でアンケートをとると、「田舎・田舎・田舎・・・人口が減少傾向の県」。  悲しいけどその通りです。  その、新潟で(新潟駅から徒歩圏)、満室経営を継続している術の一例を紹介します。 対面式カウンターキッチン LDK15帖 照明LED  昨日、引き渡しを受けた「ライフコア笹口 204号室」を紹介します。 前入居者さんから、3月中旬に5月上旬に転勤による退去の連絡を受けました(5月12日契約終了)。 ちなみに、 204号室の 次の方の入居申込は、3月24日頂いており、 入居は6月8日からです。 空室期間27日という計算になりますが、次の入居さんから礼金1ケ月頂いているので、稼働率は100%?・・・リノベーションの値上げ分も考慮すると? すみません? 訳わからなくなりました。 … 畳・・・8日から入る 入居者さんのカスタマイズ畳・・・いいですね。 畳の部屋も残すリノベーションを考えてもよいのかも知れませんね。 人口が減少傾向の新潟での満室経営術の一例です。

2013年06月02日作成 カテゴリ: その他
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ソーシャルメディア

ソーシャルメディア は  生き残る為に   必要不可欠な物になってきています。

私のツールは

001ソフトバンクの

ULTRA WiFi 4G

ウルトラ ワイファイ フォージー   と

NTTドコモの  Xi

を利用しています。

003

私のお気に入りは

ASUSの

nexus7

です。

NTTドコモの Xi を利用していますが、

新潟市 中央区 駅南地区で

LTE  を活用する場合は、

NTTドコモの

Xi   (速・速い)

の方が優れています。理由はライフコア駅南の屋上に NTTドコモの電波塔が有るからです(チャッカリ屋根貸ビジネス) ・ ・ ・ ・  一石二鳥以上  ・ ・ ・ ・

2013年01月07日作成 カテゴリ: その他
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