『リーダーズ・アイ』 ３月号
新潟市内に賃貸マンション「ライフコア笹口」と「ライフコア駅南」の2 棟を所有し、
物件83 戸、テナント10 店、専用駐車場の管理・運営を手掛けている『ライフコア』。
管理物件を常に満室を維持し続ける石塚社長の手腕に、俳優の石橋正次氏が迫った。
（ Leader’s eye ３月号より）
紆余曲折を経て父親が手掛けてきた物件を引き継ぐ
石橋 まずは石塚社長の歩みから。
石塚 新潟市の出身で、地元の食品会社勤務を経て、東京にある大手塗料メーカーに転身して営業に携わりました。
入社から8 年ほど経ったころ、父から戻ってこいという連絡がありまして。
父は地元でアパートやマンション経営を行っていて、長男である私にその仕事を継げということだと思い、
戻ってくることにしたのです。
ところが若いうちから楽をしてはいけないということで家業を継がせてもらうことはできず、
そこからが苦労の連続でした。
石橋 戻ってこられたのは何年ぐらい前のことですか。
石塚 15 年ほど前です。
上場企業から一転、時間給で昼夜問わず働き詰めの生活になりました。
事務職、塗装、宅配便の仕分け、ガソリンスタンド……働いても働いてもなかなか収入に結び付かず、
年収は200 万円にも届かない生活でした。
けれどもその中で節約の習慣も身に付きましたし、様々な仕事のノウハウや人脈も得ることができたので、
今となっては無駄ではなかったと思っています。
石橋 こちらの会社を立ち上げられたきっかけは？
石塚 新潟に戻ってきて10 年ほど経った2008 年、父から「そろそろ家業を継いでも良いころだろう」と言われ、
ようやくこの仕事に就いたのです。
ただし一緒に仕事をするようになって、父と経営方針に関して意見が合わないようになってきましてね。
扱う物件に空室も目立つようになり、私なりに考えた改善策も聞いてもらうことができないまま、
経営状態が悪化していったのです。
それから紆余曲折があり、父と私の間に入って下さった弁護士さんのお陰で
2011 年に私が代表となって当社を設立することができました。
石橋 物件はお父様から引き継がれたのでしょうか。
石塚 はい。1985 年に建てられた「ライフコア笹口」と2006 年に建てられた「ライフコア駅南」をはじめ、
テナント、駐車場などを父から購入しました。
物件数は47 戸と36 戸、テナント10 店、専用駐車場を所有しています。
石橋 設立から2 年ほどですが、現状としてはいかがですか。
石塚 お陰様で満室経営を続けてくることができ、稼働率は100％に近い数字を計上しています。
売上げ、利益共に順調に推移していると思います。
日々の小さな積み重ねが満室経営を維持するポイント
石橋 空室が目立った物件を満室にし、
独自の発想と戦略で満室経営を続けてこられた石塚社長。
そのノウハウを惜しげもなくセミナーなどを通じて紹介されたり、
専門誌の取材も積極的に受けていらっしゃいます。
利益を追うのではなく、入居者さんや不動産会社、
出入り業者さんのことを心から考えておられるところが素晴らしいと思いましたね。
独自のノウハウと日々の努力で
「満室経営」を維持し続ける新潟市内に賃貸マンション「ライフコア笹口」と「ライフコア駅南」
の2 棟を所有し、物件83 戸、テナント10 店、専用駐車場の
管理・運営を手掛けている『ライフコア』。管理物件を常に満室を維
持し続ける石塚社長の手腕に、俳優の石橋正次氏が迫った。
（ Leader’s eye ３月号より）
その極意を教えて下さい。
石塚 満室経営を維持する大きなポイントは3 つ。
まずは空室を作らないために退去者を出さないこと。
そして、空室ができても、その期間を短くすること。
さらに、内見者が断る理由をなくすことだと考えています。
石橋 そのために、どのようなことを実践してこられたのでしょう。
石塚 まず、退去者を出さないようにするためには、入居者とのコミュニケーションを大切にすること。
経営者といっても私一人なので、毎朝7 時半から物件の清掃をして回るんですね。
その時に出勤される入居者さんと顔を合わせ、あいさつを交わすのです。
また私の携帯電話番号は全ての入居者さんに伝えていて、
入居する際には試しにかけてもらうようにしているんですね。
そうすれば何かあった時に電話がかけやすいですし、
電話でなくても朝、顔を合わせた時に話しやすいでしょう。
石橋 なるほど。それが入居者さんにとって、大きな安心感になるわけですね。
石塚 そうです。そして何かあった時、たとえば水道のトラブルとか、
オートロックの鍵の持ち忘れとか、それがたとえ深夜でも、すぐに駆けつけます。
そうした日々の積み重ねで入居者さんとの信頼関係を築き、
退去者の減少に結び付けてきました。
それでも転勤など、やむを得ない事情で退去される方はいらっしゃいますが、
その時には退去連絡を受けてから、すぐに不動産会社に情報を伝えること。
これも普段からの行動が大切で、私は毎月1 回、
繁忙期は週に2回を目安に取り引きのある不動産会社を訪問して歩きます。
いくら携帯やインターネットが普及した時代になっても、
やっぱり営業の根幹は足ですからね。
石橋 そういった地道な努力が、いざという時に活きてくるのですね。
もう1 つのポイントについてはいかがですか。
石塚 物件が古くなれば家賃を安くするというところは多いと思いますが、当社はその逆。
価格競争ではなく、時代のニーズ、お客様のニーズに合った物件を提供することにこだわっています。
たとえば「ライフコア笹口」は元々3LDK のファミリー世帯向けの物件でしたが、
少子化や単身赴任者の増加に合わせて1LDK にリノベーションしました。
また、不動産業者がお客様を連れてきてくれた時は、希望に応じてカスタムメイドを行うので、
家賃が高くてもすぐに入居を決めていただけると。
石橋 そうした独自のノウハウを伺うと、今日の発展も頷けますね。
石塚 けれど、それは私だけの力ではありません。
入居者さんに恵まれ、不動産会社に恵まれ、そしてリノベーションや営繕で協力してくれる職人さんたちに恵まれたからこそ。
今後も拡大路線ではなく、健全なかたちで事業を継承していければと思っています。
（2013 年12 月取材独自のノウハウと日々の努力で「満室経営」を維持し続ける
ソフトバンクの
