インパナトーレ駐車場 外部貸し（赤色駐車場）
LAIFUKOA
新潟市 賃貸 不動産 by ライフコア
『リーダーズ・アイ』 ３月号
新潟市内に賃貸マンション「ライフコア笹口」と「ライフコア駅南」の2 棟を所有し、
物件83 戸、テナント10 店、専用駐車場の管理・運営を手掛けている『ライフコア』。
管理物件を常に満室を維持し続ける石塚社長の手腕に、俳優の石橋正次氏が迫った。
（ Leader’s eye ３月号より）
紆余曲折を経て父親が手掛けてきた物件を引き継ぐ
石橋 まずは石塚社長の歩みから。
石塚 新潟市の出身で、地元の食品会社勤務を経て、東京にある大手塗料メーカーに転身して営業に携わりました。
入社から8 年ほど経ったころ、父から戻ってこいという連絡がありまして。
父は地元でアパートやマンション経営を行っていて、長男である私にその仕事を継げということだと思い、
戻ってくることにしたのです。
ところが若いうちから楽をしてはいけないということで家業を継がせてもらうことはできず、
そこからが苦労の連続でした。
石橋 戻ってこられたのは何年ぐらい前のことですか。
石塚 15 年ほど前です。
上場企業から一転、時間給で昼夜問わず働き詰めの生活になりました。
事務職、塗装、宅配便の仕分け、ガソリンスタンド……働いても働いてもなかなか収入に結び付かず、
年収は200 万円にも届かない生活でした。
けれどもその中で節約の習慣も身に付きましたし、様々な仕事のノウハウや人脈も得ることができたので、
今となっては無駄ではなかったと思っています。
石橋 こちらの会社を立ち上げられたきっかけは？
石塚 新潟に戻ってきて10 年ほど経った2008 年、父から「そろそろ家業を継いでも良いころだろう」と言われ、
ようやくこの仕事に就いたのです。
ただし一緒に仕事をするようになって、父と経営方針に関して意見が合わないようになってきましてね。
扱う物件に空室も目立つようになり、私なりに考えた改善策も聞いてもらうことができないまま、
経営状態が悪化していったのです。
それから紆余曲折があり、父と私の間に入って下さった弁護士さんのお陰で
2011 年に私が代表となって当社を設立することができました。
石橋 物件はお父様から引き継がれたのでしょうか。
石塚 はい。1985 年に建てられた「ライフコア笹口」と2006 年に建てられた「ライフコア駅南」をはじめ、
テナント、駐車場などを父から購入しました。
物件数は47 戸と36 戸、テナント10 店、専用駐車場を所有しています。
石橋 設立から2 年ほどですが、現状としてはいかがですか。
石塚 お陰様で満室経営を続けてくることができ、稼働率は100％に近い数字を計上しています。
売上げ、利益共に順調に推移していると思います。
日々の小さな積み重ねが満室経営を維持するポイント
石橋 空室が目立った物件を満室にし、
独自の発想と戦略で満室経営を続けてこられた石塚社長。
そのノウハウを惜しげもなくセミナーなどを通じて紹介されたり、
専門誌の取材も積極的に受けていらっしゃいます。
利益を追うのではなく、入居者さんや不動産会社、
出入り業者さんのことを心から考えておられるところが素晴らしいと思いましたね。
独自のノウハウと日々の努力で
「満室経営」を維持し続ける新潟市内に賃貸マンション「ライフコア笹口」と「ライフコア駅南」
の2 棟を所有し、物件83 戸、テナント10 店、専用駐車場の
管理・運営を手掛けている『ライフコア』。管理物件を常に満室を維
持し続ける石塚社長の手腕に、俳優の石橋正次氏が迫った。
（ Leader’s eye ３月号より）
その極意を教えて下さい。
石塚 満室経営を維持する大きなポイントは3 つ。
まずは空室を作らないために退去者を出さないこと。
そして、空室ができても、その期間を短くすること。
さらに、内見者が断る理由をなくすことだと考えています。
石橋 そのために、どのようなことを実践してこられたのでしょう。
石塚 まず、退去者を出さないようにするためには、入居者とのコミュニケーションを大切にすること。
経営者といっても私一人なので、毎朝7 時半から物件の清掃をして回るんですね。
その時に出勤される入居者さんと顔を合わせ、あいさつを交わすのです。
また私の携帯電話番号は全ての入居者さんに伝えていて、
入居する際には試しにかけてもらうようにしているんですね。
そうすれば何かあった時に電話がかけやすいですし、
電話でなくても朝、顔を合わせた時に話しやすいでしょう。
石橋 なるほど。それが入居者さんにとって、大きな安心感になるわけですね。
石塚 そうです。そして何かあった時、たとえば水道のトラブルとか、
オートロックの鍵の持ち忘れとか、それがたとえ深夜でも、すぐに駆けつけます。
そうした日々の積み重ねで入居者さんとの信頼関係を築き、
退去者の減少に結び付けてきました。
それでも転勤など、やむを得ない事情で退去される方はいらっしゃいますが、
その時には退去連絡を受けてから、すぐに不動産会社に情報を伝えること。
これも普段からの行動が大切で、私は毎月1 回、
繁忙期は週に2回を目安に取り引きのある不動産会社を訪問して歩きます。
いくら携帯やインターネットが普及した時代になっても、
やっぱり営業の根幹は足ですからね。
石橋 そういった地道な努力が、いざという時に活きてくるのですね。
もう1 つのポイントについてはいかがですか。
石塚 物件が古くなれば家賃を安くするというところは多いと思いますが、当社はその逆。
価格競争ではなく、時代のニーズ、お客様のニーズに合った物件を提供することにこだわっています。
たとえば「ライフコア笹口」は元々3LDK のファミリー世帯向けの物件でしたが、
少子化や単身赴任者の増加に合わせて1LDK にリノベーションしました。
また、不動産業者がお客様を連れてきてくれた時は、希望に応じてカスタムメイドを行うので、
家賃が高くてもすぐに入居を決めていただけると。
石橋 そうした独自のノウハウを伺うと、今日の発展も頷けますね。
石塚 けれど、それは私だけの力ではありません。
入居者さんに恵まれ、不動産会社に恵まれ、そしてリノベーションや営繕で協力してくれる職人さんたちに恵まれたからこそ。
今後も拡大路線ではなく、健全なかたちで事業を継承していければと思っています。
（2013 年12 月取材独自のノウハウと日々の努力で「満室経営」を維持し続ける
新潟あるある
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仮面ライダーが公道を走っている
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ラフォーレ原宿新潟という矛盾。言うと関東の人に馬鹿にされる
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他県民に使ってはいけない方言「しねばいいのに」
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新潟市は合併しすぎて、何処までが市内か把握しきれていない。
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毎年Gacktが上杉謙信になりに来る
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米よりラーメン派が多い。
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「職員室」を「教務室」と呼ぶのは新潟県民だけと知って驚愕!!
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東新潟自動車学校を選んだ理由を答えられる。
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枝豆はザルいっぱいに入っているのが当たり前
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県民でも何地方に分類されるかあいまいなことが多い。
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「大洋紙」が新潟だけと知り衝撃をうける。（模造紙）
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荒ぶる消雪パイプに行く手を阻まれる。
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日本一の積雪量なのに日本一ＪＫのスカートが短いという矛盾
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1月に成人式やるのは新潟市くらい。
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「新潟大学」を「しんだい」という。
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他府県では「先生にかけられた」が通じないことに驚く。
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米買ったことがないので値段がわからない
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新潟の地ビールってしってますか？
入居者に人気の設備ランキング２０１３ を見ると
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| ・・・・・ | |
| 「単身者向け物件」 「ファミリー向け物件」 の | |
| 入居者に人気の設備ニーズランキングに、 | |
| エントランスのオートロック | |
| ホームセキュリティー 等の 犯罪を抑制させる設備が上位にきている。 | |
| 私の感想としては、厄介なニーズが上位にきているな？ である。 | |
| 理由は、 | |
| 築２９年目を迎えるファミリー向け賃貸マンションを所有しているが、 | |
| エントランスのオートロック の対応が出来ない・・悲しい実状を抱えている。 | |
| （私の知識不足？ 可能かも知れないが設備に回すお金が捻出できない） | |
| 容易に着手出来ないのが実情である。 | |
| (>_<) | |
| ここで、負け惜しみを述べさせて頂くが、 | |
| オートロックのセキュリティー面を強化した物件は、備え付けない物件より優位性はある。 | |
| しかし、万全では無いのである。 | |
| せこい言い方をすると、容易に潜り抜けてしまう気休めなのである。 | |
| ^_^; | |
| オートロックに替わる、優位性のある警備 とくれば、 | |
| TVで良くCMが流れるホームセキュリティーである。 | |
| ライフコアの何部屋には いくつか導入済みである。 | |
| しかし、効果を問われると困ってしまう。 | |
| もともと、私が賃貸マンションの管理人として、張り付き、 | |
| 目立つ格好で、うろうろしているのだから、 | |
| 犯罪どころか、不審な者がいたら直ぐに追い払うので、 | |
| オートロックがどうの、ホームセキュリティーがどうの のレベルでは無いのである。 | |
| ヽ(^o^)丿 (^-^)/ | |
| 私とお付き合いする、不動産業者さんは、セキュリティーの是非を問う以前に | |
| 私の存在を強調してくれ、セキュリティー万全の物件と勧めてくれる。 | |
| （私の売りは、それだけではないのだが？・・ だから満室経営 ・・ 今は割愛する。） | |
| ヽ(^o^)丿 (^-^)/ | |
| セキュリティー ・ 犯罪抑制 ・ 安心 ・ 安全 | |
| 警備に関する事の重要性が徐々にクローズアップされている。 | |
| そこで、 | |
| ライフコア笹口は、さらなる、万全の対策を施し実行したのである。 | |
| ヽ(^o^)丿 (^-^)/ | |
| 私の息子が CMで有名な警備会社に雇って頂いているが、 | |
| 図々しい私は、息子がいつもお世話になり有難うございますと、 | |
|
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| 息子の関係者に提案を持ちかけたのである（息子は知らない）。 | |
| それは、 | |
|
|
| ヽ(^o^)丿 (^-^)/ | |
| 稟議の末、私の思い描く方向へ移行したのである。 | |
| ヽ(^o^)丿 (^-^)/ | |
| 私の賃貸マンション、CMで有名な警備会社の車が常に止まっている状態に移行した。 | |
| 警備シールは全戸に張り付ける（自費購入）し、 | |
| ホームセキュリティーの導入も加速してゆく予定である。 | |
| 築古の賃貸マンションなのに、 | |
| 先鞭をつけた、 | |
| オンリーワンの賃貸マンション ライフコア笹口 の移り変わりである。 | |
| PS | |
| 入居予約受け付けます（現在予約申し込み２件）。 |
女性に支持されるすてきなお部屋を作りましょう！！(^-^)/
| 新潟駅から徒歩約5分の場所に、ライフコア駅南という |
| 単身者向け、１０階建ての 1ルームマンション（30.43㎡）があります。 |
| １Fはエントランスで、 オートロック（テレビモニター付） ・ 防犯カメラ が備わっており、 |
| 住居は２F～１０Fとなっています。 |
| 部屋の一押し（自慢の設備）は、 対面式のシステムキッチン（二口 ガスコンロ）です。 |
| この自慢の集合住宅 ・・・手前味噌になりますが、 |
| 女子部屋の必須条件の 独立洗面台 ・ 室内洗濯機置き場 ・ 温水洗浄便座 等は 全て満たしています。 |
| その他に 光インターネット無料 入居の際に壁紙カスタマイズOK（無料） です。 |
| ちなみに、女性の入居率は約４０％を占めます。 |
| 気になる家賃は、 共益費込みで 70,000円 です。 |
| この家賃設定、 |
| 関東圏の人には リーズナブルと 捉えて頂ける賃料のようで、 |
| 紹介＝入居申し込み の為に、不動産業者さんにも支持を頂き、満室が継続しています。 |
| 私が、最も強調したい事は、 |
| 不動産業者さんが、新築物件より、当物件を斡旋・紹介してくれる事実です。 |
| 設備偏重の売りもそれなりには 有りますが、 一番の売りは、ご入居者さんの質の良さです。 |
| ご入居者さんからの好評が付加価値を生みだし、 正のスパイラルに転じています。 |
| (^o^) (^-^)/ |
| 部屋探しをする際に、条件を設定して探すのが当たり前ですが、 |
| 全てを満たそうとすると、家賃がどんどん上がっていきます。 |
| 「要求される条件が、 そこそこ 満たされているリーズナブルな集合住宅？」 |
| これが、ライフコア駅南のコンセプトですが、 |
| 要求される条件が年々変化している今日、 |
| 情報の場に足を運び、変化に対応していかなければならない現実があります。 |
| 頭の固い私には、着いていけないのが実情です。 |
| 私の対応策は、 「白旗戦略」 です。 |
| 私の様な オッサンが 今の若い勉強している人達に かなう筈もありません。 |
| 「負け素直に認めます」 能力が無いから、知恵を下さいと お願いします。 |
| その手段は、 |
| 入居申し込みの後、契約を完結して頂ければ、 |
| ３０万円以内（法人消耗品費）で、好きな設備を申し受ける 戦略です。 |
| 「 女性に支持されるすてきなお部屋を作りましょう！！(^-^)/ 」 |
| 作れないから、作って頂く戦略です。 |
2013年10月21日作成 カテゴリ: 新着情報
鳥屋野体育館 武道場
〒950-0986
新潟市中央区神道寺南2丁目3番46号
TEL：025-241-4600
FAX：025-241-4625
駐車場：546台（無料）
柔道場
カスタマイズ賃貸マンションとして 入居者を募集
現在３ＤＫ（広さ56㎡）の間取りですが、
如何様なニーズにも対応する
カスタマイズ賃貸マンションとして 入居者を募集します。
家賃、198,000円/月 共益費込
お問い合わせは、リンクの貼ってある不動産業者さんお願いします。
先着1名さまのみの 特別企画です。
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