賃貸住宅フェアin名古屋

「退去前に次の入居者が決まる不動産会社との付き合い方」
・・・・・ 平成25年上期実績
今の時代に  「 値下げ による 価格戦略 」   ではなく
ターゲット選定の徹底とリノベーションで、入居申し込みを頂ました。
その実績は、「値上げ」「値上げ」「値上げ」 の オンパレードでした。
私を良く知る人は、石塚さんは商売っ気が無いと言ってくれますが、
実績だけを評価すると、「 銭ゲバ ?」
と  思われてしまいます。
しかし、
私の物件を見て頂ければ、「商売っ気が無い」と納得頂けるはずです。
・・・  ・・・
「ライフコア駅南の利益システム」について
これは、 私とお付合いする不動産会社が儲かるシステムですが、
不動産会社対策 として 「石塚と付き合えば儲かる」と
NO1.不動産会社 へ、打ち出した戦略です。
何故か?・・・過去の経緯から、核となる不動産業者との 付合いが
不可欠になると確信し、 そのために繰り出しました。
これは、 私の物件「ライフコア駅南」を稼働率100%物件として、
粛々と継続させる為に出来上がった、 システムです。
・・・  ・・・ 理由は
今から5年前
自主管理を行なっている築20年を超えているファミリー向け賃貸マンション、
ライフコア笹口が、 47戸中 15戸 空室の 空室率32% という状況でした。
対策が ☆ 必要で、 ☆ 如何すれば ☆ 良いかと ☆ 思案しました。
調べて見て、
如何すれば良いか直ぐに理解してしまいました。
欠点は、不動産会社とのお付合いが乏しい事に気が着きました。
対策は  簡単でした。
優秀な不動産会社と、お付き合いする事です。
(サラッと 言っていますが、並大抵の事では無いです)
・・・  ・・・ 如何したか
私が、 付き合いたいと思う不動産会社へ営業をかけ、
メインの不動産会社に、なってもらうように交渉した訳です。
その際の、 メリットとして、ドル箱物件 「 ライフコア駅南 」を
メインの不動産会社に利益が出るようにリストラを行いました。
・・・  ・・・ 如何したか
究極の戦術と自負しているシステムを提案し実行しました。
・・・  ・・・ 如何様なもの?
退去後の入居申し込み者で新たに契約を結ぶ方から、
賃料を 65,00円に値上げ ・・・  4,000円の値上げを実行していますが、
何もしないで、只単に4,000円の値上げに成功しています。
これは、独自の情報収集法の賜物です。
・・・  ・・・ 何故か
私、 売上数字の造れる営業マンでした。
情報収集能力が長けているから、売上数字が造れる営業マンなのですが、
独自の情報収集の結果、「値上げ  した方が」、  「入居申し込みを得やすい」???
という結論に達したので、 実行してしまいました。
それは、 優良企業の社宅規定を調べ上げた結果、出てきた答えです。
・・・  ・・・ 何故か
その お話しを  披露  させて  頂きます。
賃貸経営業を営んでいると、腑に落ちない体験をする事もあります。
思い知らされたと言って過言でない体験がありました。
それは、 ライフコア駅南が   賃料  61,000円の時、
駅南を  内覧に来た転勤者から、入居申し込みを頂けなかった
体験です。
追客の結果、その方は、ライフコア駅南に比べ優位性が無い
賃料が、3,000円高い64,000円の物件と契約しました。
不思議  でしょ。     理解できますか?
理由は、   社内規定賃料65,000円だから  なの  だそうです。
61,000円では
☆4,000円も 損する 感覚を 拭えない☆ との事でした。
社内規定賃料  ・・・・・円の方は、満額の物件を選ぶ傾向があるという事です。
馬鹿げた  常識を  思い  知らされ  ました。
この経験・・・プラス思考にかえると、
可笑しな 仕組みで何もしないで、只単に4,000円の値上げに成功となります。
・・・  ・・・
この利益分を入居促進に使えればと、 思案しました。
それにより、不動産会社の関係が、親密になれば
と 考え  実行したのが、  この  システムです。
私と お付合いする 不動産会社が 儲かる システムです。
・・・  ・・・
メインの 不動産会社へは、
1戸につき   月額  5,000円を  提供  しています。
計算式ですが、   5000円 × 36戸  =   月額  18万円
18万円 × 12ヶ月    =   年額   216万円
という  計算式に  なります。
このシステム
現在は、月額 9万円程度ですが  ・・  私 おバカですか?・・・・。
今日では、
私に  優良な  入居者さん  を  いの一番に   紹介  し   続けろ
言いにくい   事を   本音を
フランクに  言える  相互関係を  が  出来上がって  います。
・・・  ・・・
私が何故この様なシステムを提供しているかというと
私が  賃貸系営業に  携さ わる  までは、
私の父が  実権を  握って  いました  が、
オーナー 様様で  不動産会社の方々から、煙たがられていました。
その為  不動産会社との   付合いが  薄く
募集活動に  力を 入れて   もらえ  ませんでした。
「 よそに比べ、  優位性が  あるのに 」
「 賃料は  相場 並みで、  むしろ  安いのに  」
「 管理は  私が  張り付き  万全なのに  」
「 何で  斡旋を  受けないのか  不思議 」
このように、感じ苦慮した時期を 、経験しているからです。
私は、  私を  担いでくれる   不動産会社が
必要  不可欠と  思って  います。
だから、
私と お付合いする 不動産会社が 儲かる システムを
造り  上げた  訳です。
2013年09月05日作成 カテゴリ: 転勤に関して(情報)
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