「退去前に次の入居者が決まる不動産会社との付き合い方」 |
|
・・・・・ 平成25年上期実績 |
今の時代に 「 値下げ による 価格戦略 」 ではなく |
ターゲット選定の徹底とリノベーションで、入居申し込みを頂ました。 |
その実績は、「値上げ」「値上げ」「値上げ」 の オンパレードでした。 |
私を良く知る人は、石塚さんは商売っ気が無いと言ってくれますが、 |
実績だけを評価すると、「 銭ゲバ ?」 |
と 思われてしまいます。 |
しかし、 |
私の物件を見て頂ければ、「商売っ気が無い」と納得頂けるはずです。 |
・・・ ・・・ |
|
これは、 私とお付合いする不動産会社が儲かるシステムですが、 |
不動産会社対策 として 「石塚と付き合えば儲かる」と |
|
NO1.不動産会社 へ、打ち出した戦略です。 |
何故か?・・・過去の経緯から、核となる不動産業者との 付合いが |
不可欠になると確信し、 そのために繰り出しました。 |
これは、 私の物件「ライフコア駅南」を稼働率100%物件として、 |
|
粛々と継続させる為に出来上がった、 システムです。 |
|
今から5年前 |
自主管理を行なっている築20年を超えているファミリー向け賃貸マンション、 |
ライフコア笹口が、 47戸中 15戸 空室の 空室率32% という状況でした。 |
対策が ☆ 必要で、 ☆ 如何すれば ☆ 良いかと ☆ 思案しました。 |
調べて見て、 |
如何すれば良いか直ぐに理解してしまいました。 |
欠点は、不動産会社とのお付合いが乏しい事に気が着きました。 |
対策は 簡単でした。 |
優秀な不動産会社と、お付き合いする事です。 |
(サラッと 言っていますが、並大抵の事では無いです) |
・・・ ・・・ 如何したか |
私が、 付き合いたいと思う不動産会社へ営業をかけ、 |
メインの不動産会社に、なってもらうように交渉した訳です。 |
その際の、 メリットとして、ドル箱物件 「 ライフコア駅南 」を |
メインの不動産会社に利益が出るようにリストラを行いました。 |
・・・ ・・・ 如何したか |
究極の戦術と自負しているシステムを提案し実行しました。 |
|
・・・ ・・・ 如何様なもの? |
退去後の入居申し込み者で新たに契約を結ぶ方から、 |
賃料を 65,00円に値上げ ・・・ 4,000円の値上げを実行していますが、 |
何もしないで、只単に4,000円の値上げに成功しています。 |
|
・・・ ・・・ 何故か |
|
情報収集能力が長けているから、売上数字が造れる営業マンなのですが、 |
独自の情報収集の結果、「値上げ した方が」、 「入居申し込みを得やすい」??? |
という結論に達したので、 実行してしまいました。 |
それは、 優良企業の社宅規定を調べ上げた結果、出てきた答えです。 |
・・・ ・・・ 何故か |
その お話しを 披露 させて 頂きます。 |
賃貸経営業を営んでいると、腑に落ちない体験をする事もあります。 |
思い知らされたと言って過言でない体験がありました。 |
|
それは、 ライフコア駅南が 賃料 61,000円の時、 |
駅南を 内覧に来た転勤者から、入居申し込みを頂けなかった |
体験です。 |
追客の結果、その方は、ライフコア駅南に比べ優位性が無い |
賃料が、3,000円高い64,000円の物件と契約しました。 |
不思議 でしょ。 理解できますか? |
理由は、 社内規定賃料65,000円だから なの だそうです。 |
61,000円では |
☆4,000円も 損する 感覚を 拭えない☆ との事でした。 |
社内規定賃料 ・・・・・円の方は、満額の物件を選ぶ傾向があるという事です。 |
馬鹿げた 常識を 思い 知らされ ました。 |
この経験・・・プラス思考にかえると、 |
可笑しな 仕組みで何もしないで、只単に4,000円の値上げに成功となります。 |
・・・ ・・・ |
この利益分を入居促進に使えればと、 思案しました。 |
それにより、不動産会社の関係が、親密になれば |
と 考え 実行したのが、 この システムです。 |
私と お付合いする 不動産会社が 儲かる システムです。 |
|
・・・ ・・・ |
メインの 不動産会社へは、 |
1戸につき 月額 5,000円を 提供 しています。 |
計算式ですが、 5000円 × 36戸 = 月額 18万円 |
18万円 × 12ヶ月 = 年額 216万円 |
という 計算式に なります。 |
このシステム |
現在は、月額 9万円程度ですが ・・ 私 おバカですか?・・・・。 |
今日では、 |
私に 優良な 入居者さん を いの一番に 紹介 し 続けろ |
言いにくい 事を 本音を |
フランクに 言える 相互関係を が 出来上がって います。 |
・・・ ・・・ |
|
私が 賃貸系営業に 携さ わる までは、 |
私の父が 実権を 握って いました が、 |
オーナー 様様で 不動産会社の方々から、煙たがられていました。 |
その為 不動産会社との 付合いが 薄く |
募集活動に 力を 入れて もらえ ませんでした。 |
|
「 賃料は 相場 並みで、 むしろ 安いのに 」 |
「 管理は 私が 張り付き 万全なのに 」 |
「 何で 斡旋を 受けないのか 不思議 」 |
このように、感じ苦慮した時期を 、経験しているからです。 |
私は、 私を 担いでくれる 不動産会社が |
必要 不可欠と 思って います。 |
だから、 |
私と お付合いする 不動産会社が 儲かる システムを |
造り 上げた 訳です。 |